#intervju: Vladimir Niktović, Besix Grupa predstavlja Mamula island – Dragulj jadrana

BESIX je međunarodno priznat u top 50 izvođačkih kompanija u kojoj je Vladimir oblikovao svoje ključne kompetencije u isporuci nekoliko različitih i zanimljivih projekata. Među njima ističemo predsednički aerodrom u Abu Dabiju, zgrade Dubai’d Dovn Tovn Highrise i The Mall of Egipt, uključujući prvu zatvorenu skijašku stazu u severnoj Africi. Nas je jako zanimalo da nam prenese svoja iskustva kao izvođač radova na projektu hotela Mamula.

Tvrđava Mamula je izgrađena u 19. veku, u periodu od 1850. do 1853. godine, pod vođstvom Lazara Mamule, austrijskog barona i artiljerijskog generala vojske Austrijskog carstva. U istom periodu započela je izgradnja utvrđenja Ostro i Arza. „Istorija ovog regiona se može opisati kao inspirativna i raznovrsna“, kaže Vladimir Nikitović – Branch Manager filijale BESIX Grupe na Balkanu. „Čak i danas austrougarski uticaj može da se oseti u okviru cele oblasti Bokakotorskog zaliva i Tvrđava Mamula je pravi primer onoga što je ostalo iz ovog perioda“.

1863. godine, 10 godina posle izgradnje, zbog razvoja i uvođenja novog naoružanja, konkretno artiljerije, tvrđava je zastarela jer su zaštitni zidovi bili visoki i nedovoljno debeli da izdrže sve moderne granate. Međutim, 1875. godine zbog uvođenja tehnologije merzerskih baterija od 210 mm koje bi radile na otvorenom prostoru, tvrđava je ponovo stavljena u upotrebu iako je nedovoljna debljina zidova ipak predstavljala laku metu za protivnike. Do 1914. godine i Prvog svetskog rata tvrđava je bila naoružana sa 4 merzera 210 mm M-1873, 8 topova 80 mm M-95 i 10 topova 80 mm M-75/96. Tokom rata, francuska flota je napala tvrđavu tri puta. Uoči napada u septembru i oktobru 1914. tvrđava je pretrpela oštećenja. Tvrđava je ostala vojni objekat do 1918. godine. Nesrećna tradicija da se ostrvo koristi kao zatvor nastavljena je tokom Drugog svetskog rata gde je preko 1500 boraca pretrpelo torturu u periodu od 1941. do 1943. godine „Priče iz ovog perioda i dalje ostaju duboko urezane u sećanje crnogorskog naroda“. Od 2019. godine počinje novo poglavlje, gde se gradi moderan, ali ipak tradicionalni hotel sa jasnom vizijom očuvanja nasleđa i istorije, koji istovremeno unosi novi savremeni duh, ali i čuva sećanje na utvrđenje koje je dobilo naziv po austrougarskom baronu Mamuli.

BESIX je započeo ovaj projekat, koji je poseban, u odnosu na ostale, upravo zato što konzervatorski radovi imaju prednost u odnosu na sve druge radove. Veliki deo projekta se radio definisanjem detalja na licu mesta i skicama koje su izašle iz ruševina tvrđave. „Najsigurniji način da se oživi duh stare tvrđave je da se ne kopira samo njen oblik već i same građevinske metode. Naš cilj je bio da budemo verni i dosledni onoliko koliko možemo da budemo. Koristeći originalne projekte iz samog perioda Austrougarske, naš tim je u istom duhu radio i stvarao novi projekat utvrđenja“, kaže Nikitović.

Koja je Vaša uloga na projektu?

Naša uloga je bila netipična za Izvođače kakve poznajemo u ovom regionu. Osim izvođačkog dela, projektu smo pristupili sa takozvanim open-book procurement-om i radeći u Early Contractor Involvement sistemu. Iskustvo sa ovakvim sistemom stekao sam u godinama rada na Bliskom istoku i Severnoj Africi na velikim internacionalnim projektima.

Ovakav sistem rada je bio hibrid sistema koji je na Internacionalnom tržištu zastupljen već duži niz godina. Sistem zahteva od izvođača da radi vrlo otvoreno sa investitorom i projektantom pri razvijanju projekta i omogućava investitoru da se projekat mnogo brže izvede. Ovakvo upravljanje projektom nosi značajno manje dodatnih radova, veću finansijsku sigurnost kao i formiranje jednog zajedničkog tima koji se vodi zajedničkim ciljem.

Kako smo prvi put radili ovakav sistem u regionu, bilo je potrebno dosta vremena kako bi i investitor, projektant i ostale strane na projektu „prihvatili“ ovakav otvoren i transparentan način rada i kako bi svi videli benefite rada u ovom sistemu. Lično sam pobornik ovakvog tipa ugovora i nastojaću da nastavimo dalje na isti način i da se sa našim timovima, edukuju i investitori i projektanti, kako bi svi vrlo brzo videli benefite na brojnim primerima tj. projektima. U današnje vreme, koje odlikuju ekonomska kriza i nestabilnost cena materijala i proizvoda uveren sam da je ovo jedan od retkih modela poslovanja koji može doneti benefit i stabilnost za sve učesnike u projektu.

Kako su tekli radovi u periodu Korona virusa i lockdowna?

Sa globalnom pandemijom, svi radovi su bili ugroženi. Na projektu smo imali zaposlene iz 12 različitih zemalja od kojih su sve bile pogođene zatvaranjem granica zemalja, a takođe i sa ostalim merama koje smo imali u regionu.

Glavni građevinski radovi su započeli krajem 2019. godine i moram priznati da tada nismo znali koje nas sve poteškoće očekuju na projektu.

Globalna pandemija, zatvaranje granica, ograničeno kretanje ljudi i transport materijala, kao i ekonomska kriza i rast cena su faktori koji su značajno uticali na projekat i bili tzv. „force majeure“ ili mere koje nismo mogli očekivati kada smo počeli sa radovima.

Sa svim poteškoćama, BESIX tim se uporno borio i bio pozitivan uprkos promenljivim i neizvesnim okolnostima. Sami građevinski radovi nisu značajno napredovali tokom pandemije, ali je tim uspeo da nastavi sa velikim paketima kao što su konzervatorski, instalaterski, suvo-montažni i pripremni radovi koji su promenili sliku projekta.

Jedan od vrlo zahtevnih izazova je što smo celokupan tim radnika trebali zajedno brodom prevesti na ostrvo, a država Crna Gora je u jednom trenutku ograničila broj osoba po vozilu, pa je to predstavljalo, gledajući iz ove perspektive veoma „interesantan“ izazov koji smo rešili. Više brodova je išlo ka ostrvu, u grupama. U tom periodu kantine su se zatvorile i timovi su morali da rade i odmaraju se samo u svojim manjim grupama.

Kovid je značajno pogodio mnoge, međutim kada se uzme u obzir da su se radovi odvijali na ostrvu, psihološki pritisak je bio još veći. Moram reći da je bila potrebna velika hrabrost i istrajnost da svi kao tim ovo prebrodimo i da se radovi ne zaustave.

Kako ste transportovali građevinske mašine i materijal na ostrvo i koliko je to bio izazovan zadatak?

„Ostrvo rađa ostrvski mentalitet“. Iako projekat ne posmatramo kao offshore projekat, on zapravo jeste jedan takav. Smešten na 1,5 nautičku milju od najbližeg mola i 3,4 nautičke milje od Herceg Novog, ostrvo se može pohvaliti neverovatnom strujom i talasima koji dostižu i do 5 metara u zimskim mesecima. Različiti ostaci utvrđenja su se mogli videti kroz celi projekat, a svakodnevno smo otkrivali nove činjenice koje daju uvid u to kako je tvrđava izgrađena sredinom 19. veka, a ta informacija je nama, kao izvođačima predstavljala inovativan način učenja „novih“ tj. starih tehnologija gradnje.

Sa druge strane, današnja tehnologija gradnje traži da se zadovolje strogi seizmički kriterijumi, da se koriste inovativni materijali – stakleni krovni sistemi, armirano-betonske i čelične konstrukcije, i slično. Upravo iz ovih razloga smo birali materijale koji će ostati postojani godinama u takozvanim „marinskim“ uslovima.
Prvi izazov ili jedan od najvećih zadataka je bilo „napraviti“ gradilište i omogućiti svima na ostrvu struju, vodu, kanalizaciju, a nakon toga dopremiti materijale sa kojima bi se projekat mogao izvesti.

Pri početku radova razmatrali smo nekoliko opcija rada i najoptimalnije rešenje je bilo da se na ostrvo konstantno dopremaju materijali i resursi potrebni za izgradnju hotela. Sa druge strane ovo je bio vrlo visok trošak koji se morao značajno optimizovati.

• Optimizaciju smo uradili na nekoliko načina:
• Ubrzo smo postavili postrojenje za preradu morske vode – desalinizator koji je omogućio da svi na projektu (u piku do 250 ljudi je radilo na projektu) imaju uvek vodu za svoje potrebe kao i za potrebe izvođenja radova na ostrvu.
• Otpadne vode smo prerađivali upotrebom dva sistema, bioseptika i postrojenja za preradu otpadnih voda.
• Deo vode za piće smo ipak prevozili na ostrvo kako bi uvek održali traženi kvalitet i umanjili nepotrebne rizike.

Ovim načinom rada smo umnogome smanjili količinu transporta sa i ka ostrvu i značajno umanjili i našu emisiju CO₂.

Betonski radovi su bili popriličan izazov kako u zimskim tako i u letnjim mesecima. Imali smo dve ideje, da postavimo malu fabriku betona na ostrvu ili da transportujemo beton iz obližnjeg Herceg Novog.

Oba rešenja su imala značajne prednosti i mane, ali smo se odlučili za drugi plan, jer nismo imali dovoljno prostora na ostrvu. Sa ovom odlukom ušli smo u ozbiljan inženjersko-logistički poduhvat gde je sam transport i ugradnja betona morala biti limitirana na 3 sata zbog hemijske reakcija betona i očvršćavanja betona prerano. Transport je išao mikserima iz Herceg Novog do luke gde su se mašine ukrcale na trajekt, plovile do ostrva a onda bi tim na ostrvu preuzimao beton i betonirao stacionarnim pumpama, auto pumpom ili kranom kada je to tehnologija zadovoljavala.

Svi koji znaju Crnu Goru, znaju kakve su gužve tokom leta, a obzirom da je sam transport na moru trajao do sat vremena, ostajalo nam je malo vremena da se beton „sačuva“ i ugradi na vreme. Sve je bilo do tima koji je morao imati i taktičke „lako“ ugradljive betone koji bi se mnogo brže ugradili i sačuvali bar malo vremena kada je to bilo potrebno.

Svi mi, kad zamislimo more, vidimo prelepo plavetnilo bez talasa i vetra. Nažalost, tako nije bilo. Od početka radova do leta 2022. godine, imali smo preko 200 dana kada ostrvo nije bilo pristupačno i preko 100 dana kada je povratak sa ostrva bio problematičan. Talasi preko jednog metra visine su prestavljali problem dok je smer vetra direktno uticao na mogućnost iskrcavanja ili ukrcavanja sa ostrva. BESIX tim je gledao nekoliko prognoza, radili smo sa timom iskusnih pomoraca, a takođe i sa starosedeocima sa Žanjica i Mirista koji su ceo život proveli u ovim uslovima, kako bi se bolje pripremili za sve zadatke koordinacije i logistike projekta Mamula Hotela.

Saznali smo da su vam galebovi predstavljali problem prilikom radova?

Ostrvo ima svoju flouru i faunu i investitorov kao i naš princip je bio da sačuvamo sve i posle nas. Pored galebova koji tu imaju svoja gnezda i danas, imali smo i vrlo agresivne agave na koje se možete vrlo opasno povrediti ukoliko ne obraćate pažnju. Kod galebova je najveći problem bio što smo ostrvo morali prati konstantno kako bi očuvali vrlo visok nivo higijene na projektu.

 

Koji je bio najveći izazov na projektu i kako ste ga rešili?

Izazova je bilo puno. Od celokupne logistike, preko načina gradnje, do Kovida i globalne pandemije pa preko ekonomskih problema do završetka radova. Najveći izazov je na kraju bila sama Mamula, period u kojem smo radili i lokacija na kojoj je projekat. Globalna pandemija je predstavljala ozbiljan problem ovom izuzetnom projektu. Iako nismo stali u ovom periodu, radovi su se sveli na jako mali obim. Kada se svet, efektivno, ponovo pokrenuo, tako se pokrenuo i ovaj projekat i njegov strastveni tim. Ogromnom željom timova da postignu viši cilj, neizbežno smo ostavili svoj trag na ovom 170-godišnjem spomeniku iz prošlosti i izgradili potpuno novi hotel budućnosti kao „Dragulj Jadrana“.

U poslednje vreme slušamo dosta o pojmu revitalizacije. Da li ovo jedan takav projekat?

Tako je. Iako se puno priča o projektu Mamule u Crnoj Gori, ovakve poteze revitalizacije starih objekata su implementirale i neke druge države. Pomenuo bih samo par, Antwerp Port House (kao lučna zgrada) koju je Arhitektnoska kuća Zahe Hadid donela novi duh, Office for Metropolitan Architecture iz 1228. godine u Veneciji koja je danas pod Fondacodei Tedeschi-jem promenila namenu u ambijentalni social-hub za turiste i veliku prodavnicu; Bourse de Commerce, zgrada Pariske berze iz 18. veka u koju je Tadao Ando uneo novu namenu muzeja. Mamula će postati deo ove slavne liste projekata i moramo odati priznanje državi Crnoj Gori za napredno razmišljanje u ideji izdavanja internacionalnog tendera u cilju revitalizacije projekta kako Mamula ne bi i dalje propadala.

Kako se susreću inovativna rešenja sa tradicijom koju ponosno nosi ovo ostrvo?

Interesantno pitanje. Većina radova je rađena tradicionalnim zanatima, materijalima, a najviše mislim na konzervatorske radove, gde je kamen klesan ručno, rađeni su tradicionalni malteri, zidanje i preziđivanje svodova tradicionalnim rešenjima. Naravno, današnji gosti luksuznih hotela osim tradicije koju ovaj hotel ima u izobilju, traže i sve ostalo šta donosi bilo koji luksuzni hotel sa 5 zvezdica. Sa tim u vezi, mnoga rešenja su morala biti implementirana uz vrlo striktne konzervatorske uslove.

Malo stvari je bilo dopušteno, ali kad se pominju inovativna rešenja u kombinaciji sa tradicijom, pomenuću stakleni krov iznad starog atrijuma koji je isti pretvorio iz otvorenog u zatvoren prostor sa odličnom akustikom. Sećamo se sa zadovoljstvom početka letnje sezone kada je mali koncert klasične muzike održan u ovom prostoru. Gosti su gledali u zvezde dok je celokupno rešenje staklenog krova ležalo na starim zidovima koji su rekonstruisani tradicionalnim metodama.

Rast cena građevinskog materijala za vreme Koronavirusa je probijao budžet koji ste imali od strane investitora. Sa investitorom ste imali jedan otvoren odnos i za to smo prvi put čuli na vašem projektu Mamula?

Tako je. Svi znamo za probleme sa kojima smo se prvo susreli 2020. godini, a koji traju još uvek. Pandemija je direktno uticala na ponudu i potražnju materijala i uzrokovala globalnu krizu koja traje i danas. U trenutku kada je problematika sa pandemijom popuštala, desio se konflikt Rusije i Ukrajine i nova globalna kriza resursa. Kako je projekat bio nepredvidiv, a u trenutku tendera nije bilo prave projektne dokumentacije, investitor nije mogao pripremiti preciziran budžet, te je predložen vrlo otvoren princip Open-Book procurement-a koji je investitoru dao potpunu transparentnost i otvorenost u odnosu. Takođe, BESIX se nije postavio samo kao izvođač radova, već kao pravi partner na projektu radeći zajednički u cilju optimizacije dizajna, umanjenja troškova, unapređenja sistema i na kraju održavanja budžeta koji je inicijalno bio zacrtan.

Kako vam izgleda Mamula nakon završetka radova?

Ponosni smo. Bilo je dosta poteškoća, a vlasnici žele da još unaprede projekat dopunskim radovima, ostala je ta strast, sećanje i ponos u svima nama koji smo deo ovog projekta.

Koji je sledeći projekat na kojem će biti angažovana vaša kompanija?

Mi nikad ne stajemo. Trenutno izvodimo veći broj luksuznih rezidencijalnih projekata na primorju Crne Gore (Lustica Bay) dok nam nisu strani i manji infrastrukturni projekti koje trenutno izvodimo u ovom području. BESIX Grupa ima preko 4 milijarde eura prometa godišnje i radimo u svim delovima sveta. Pored toga, očekujem da će bliža budućnost doneti i interesantne projekte u regionu Balkana za koje smo itekako zainteresovani, a siguran sam da možemo doneti i naš „know-how“ u ovom izazovnom periodu i tako pomoći brojnim privatnim investitorima, a isto tako i na važnim državnim projektima.

Izvođač radova: BESIX
Klijent: OHM Mamula
Architect: MCM
Lokalni dizajner: Enforma
Arhitekta konzervatorijuma: Projektor
Dizajner enterijera: Ve Studio Berlin
Dizajner eksterijera: JP Heim
Hotel Operator: Mamula Island Hotel