Connect with us
Arhitektura

Izmene zakona o planiranju i izgradnji

Zavr┼íena je javna rasprava u vezi Nacrta zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji. U pitanju je krovni dokument koji je po mnogo ─Źemu preglomazan i obuhvata vi┼íe razli─Źitih oblasti dr┼żavne uprave. Ovo je ─Źak 11. iteracija ovog zakona koji se inicijalno pojavio pre 14 god. ─îini se da je sazrelo vreme za novu verziju zakona a do tada, kao redovni ÔÇ×konzumentÔÇŁ zakona izdvoji─çu najva┼żnije odredbe i komentare iz li─Źne perspektive.

Zelena gradnja

Najve─çi pomak i nedvosmisleno pozitivan iskorak u predlogu Zakona predstavlja prepoznavanje i definisanje pojmova zelene gradnje, sertifikacije objekata, elektromobilnosti i ostalih elemenata zelene agende. Neke od tih termina, ingerencija ─çe morati da sa─Źekaju podzakonska akta da bi se doneo sud ali je za po─Źetak sjajno da je ova tema prepoznata od strane dr┼żave.

Podsticajne mere za sertifikaciju

Predvi─Ĺene su povlastice za investitore objekata za koji je izdat sertifikat zelene gradnje u vidu 10% umanjenja na iznos obra─Źuna naknade za ure─Ĺenje gra─Ĺevinskog zemlji┼íta su tako─Ĺe ne┼íto ┼íto treba pozdraviti. Prostora za unapre─Ĺenje ovog predloga svakako ima. Na primer, nije mi poznato da je do sada sertifikovan bilo koji objekat stanogradnje (kolektivno stanovanje), tj. svi sertifikovani objekti su u domenu office, retail i logistic tr┼żi┼ítaÔÇŽ Razlog je taj ┼íto ovi objekti ostaju u svojini investitora i njihova cena eksploatacije je bitan element investicije. Sa druge strane u stanogradnji gde se interesi investitora zavr┼íavaju sa prodajom stanova, a da kupci jo┼í uvek ne prepoznaju benefite i vrednost zelenih standarda, nema slu─Źajeva sertifikovanog objekta. Obzirom da naknada za ure─Ĺenje gra─Ĺevinskog zemlji┼íta u─Źestvuje u ukupnoj investiciji sa npr. oko 5% onda bi pojeftinjenje koje je predlo┼żeno zna─Źilo samo 0,5% manju investiciju.
Stoga bi bilo korisno makar udvostru─Źiti stimulans u stanogradnji budu─çi da ista predstavlja predominantnu oblast u ukupnoj statistici tr┼żi┼íta nekretnina.

Rešenje za proširenje ETF-a

Rešenje za proširenje ETF-a / 3D vizualizacija: Zabriskie Studio

Do uslova van objedinjene procedure

Mo┼żda najva┼żniju promenu u praksi predstavlja predlog davanja mogu─çnosti investitorima da van objedinjene procedure pribavljaju uslove komunalnih ku─ça. Oko ovog predloga imam ambivalentan odnos, sa jedne strane kao gra─Ĺanin ove zemlje ovo tuma─Źim kao kapitulaciju E-uprave pred old-school ┼íalterskim sistemom i skretanja sa puta digitalizacije dr┼żavne uprave.
Sa druge strane ─Źinjenica je da se Javna komunalna preduze─ça nisu sna┼íla ili se nisu htela sna─çi u CEOP sistemu i da su oni upravo i bili generatori dobrog dela razloga za sporost u izdavanju Lokacijskih uslova.

Kako god ova okolnost ─çe zna─Źiti da ─çe se i investitori i konsultanti rastr─Źati od ┼íaltera do ┼íaltera sa starim dobrim hardcopy dopisima u d┼żepu. Izdavanje uslova komunalnih ku─ça u CEOP sistemu, izvesno je, vi┼íe niko ne─çe tra┼żiti. Dobra okolnost koja vodi ubrzanju izdavanja Lokacijskih uslova je i predlog da se uslovi komunalnih ku─ça koji su prikupljeni u fazi Urbanisti─Źkog projekta mogu upotrebiti i za Lokacijske uslove.

Do dozvole dva puti─ça

Prili─Źnu pa┼żnju stru─Źne javnosti izazvao je predlog da se investitorima objekata preko 20.000 m2 ostavi mogu─çnost da biraju da li ─çe dozvole pribavljati od Gradske/op┼ítinske uprave ili Ministarstva gra─Ĺevine. Ova ─Źinjenica na neki na─Źin sugeri┼íe da dr┼żava priznaje da je ponekad i ponegde jako te┼íko pod regularnim okolnostima dobiti dozvole, a sa druge strane ovaj instrument uvodi dozu voluntarizma i nesigurnosti u tuma─Źenju nadle┼żnosti organa uprave. Razne su ┼ípekulacije oko ovog predloga i ostaje da se vidi kako ─çe investitori i tr┼żi┼íte na to reagovati.

Autor projekta ZABRISKIE d.o.o. / Kondominijum Merin hill, Beograd / foto: Relja Ivani─ç

Autor projekta ZABRISKIE d.o.o. / Kondominijum Merin hill, Beograd / foto: Relja Ivani─ç

Ukidanje konverzije

Pitanje konverzije zemlji┼íta kupljenog u privatizaciji je mnogo vi┼íe ekonomsko i politi─Źko pitanje, i nije mu mesto u Zakonu o planiranju i izgradnji. kako god, mi┼íljenja sam da je predlog ukidanja opravdan iz prostog razloga ┼íto je ┼żivot pokazao da je institut konverzije za ovih 20ak godina primene bio neupotrebljiv. Nije mi poznata statistika ali sumnjam da je takvih slu─Źajeva bilo u iole merljivom procentu. Naprosto vrednost zemlji┼íta je ve─ç bila kalkulisana prilikom kupovine odre─Ĺene firme ili fabrike svidelo se to nekome ili ne. Naravno bi─çe sigurno teorija zavere ali ova odluka ─çe po meni aktivirati brojne lokacije koje trenutno nemaju nikakvu urbanisti─Źku logiku. Druga strana medalje je naravno kako ─çe se kroz plansku dokumentaciju artikulisati prostori lokacija propalih industrijskih giganata.

In┼żenjerska komora – Back in bussines

Svakako najneprijatnije iznena─Ĺenje predloga izmene Zakona predstavlja ponovno vra─çanje ingerencija In┼żenjerske komore Srbije i to obaveznim ─Źlanstvom za sve koji imaju potrebu da budu upisani u registar ovla┼í─çenih in┼żenjera. Definisana je i obaveza od tri meseca za u─Źlanjenje za sve koji nisu ─Źlanovi, a svi koji su Licence dobili pre 2020. godine mora─çe u roku od tri godine podnesu zahtev za uskla─Ĺivanje licenci sa va┼że─çim pravilnikom. Dosada┼ínje re┼íenje je prepoznavalo mogu─çnost da se do polise osiguranja od profesionalne odgovornosti dolazi ili komercijalno preko ugovora sa osiguravaju─çim dru┼ítvima ili ─Źlanstvom u IKS-u.

Autor projekta ZABRISKIE d.o.o. / Stambeno poslovni objekat Kennedy Residence, Beograd / foto: Relja Ivani─ç

Autor projekta ZABRISKIE d.o.o. / Stambeno poslovni objekat Kennedy Residence, Beograd / foto: Relja Ivani─ç

Tema IKS je na┼żalost bolno pitanje in┼żenjerskog esnafa. Na─Źelo jedinstva in┼żenjerske organizacije se u praksi pokazalo neprimenjivom. Naprosto IKS nije polo┼żila test vremena i nije za┼żivela kao institucija koju je prepoznala in┼żenjerska zajednica. Ve┼íta─Źki se odr┼żavala kroz obaveznu ─Źlanarinu prave─çi jo┼í jedan glomazni paradr┼żavni aparat koji je sam sebi svrha. Dobar deo arhitektonske zajednice po mom utisku deli mi┼íljenje da je formiranje Komore Arhitekata ali i drugih sektorskih komora jedino odr┼żivo i primenjivo re┼íenje. Dovoljno je pogledati sajt Hrvatske komore arhitekata i uporediti ga sa sajtom In┼żenjerske komore Srbije i shvatiti o ─Źemu govorim.

Upravlja─Ź projekta

Zakon po prvi put prepoznaje Upravlja─Źa projekta kao pravnog lica koje pru┼ża konsultantske usluge za potrebe investitora u fazama planiranja i izgradnje, kao nekoga ko upravlja projektovanjem i izvo─Ĺenjem radova, vr┼íi kontrolu dinamike napretka radova, organizuje sastanke sa izvo─Ĺa─Źima i stru─Źnim nadzorom, o ─Źemu izve┼ítava investitora i predla┼że mu sprovo─Ĺenje eventualnih korektivnih aktivnosti. Ovo je funkcija koja je ve─ç prepoznata na tr┼żi┼ítu i pozitivno je ┼íto je sada i zakon prepoznaje. Sli─Źna re┼íenja ve─ç postoje u Hrvatskoj i za pretpostaviti je da ─çe u daljim iteracijama zakona ovo zvanje dobiti i bli┼że opise i ingerencije u delu primene zakona.

Za sada bez arhitekture

Predlogom zakona izostavljene su bilo kakve veze sa Nacrtom Nacionalne arhitektonske strategije. Tako─Ĺe afirmisanje savremenog arhitektonskog stvarala┼ítva nije u opisu osnovnih na─Źela planiranja prostora i zahteva za objekat. Nadam se i da ─çe u daljoj proceduri izmene zakona biti prepoznata i potreba za jo┼í nekim definicijama koje nedostaju kao npr. pojam Autor projekta/objekta budu─çi da je ─Źest slu─Źaj da pravno lice ili fizi─Źko lice koje je izradilo arhitektonsko re┼íenje ili pobedni─Źko konkursno re┼íenje na osnovu kojeg su ura─Ĺeni IDR/PGD/PZI projekti nije isto pravno lice koje je odgovorni projektant kasnijih faza projektne dokumentacije.

Poslovni objekat „Revolucija“, Bul. Kralja Aleksandra, Beograd – u izgradnji

Glavni dr┼żavni urbanista

Uvodi se funkcija Glavnog dr┼żavnog urbaniste. Mi┼íljenja sam da je mnogo adekvatniji pojam Glavni Arhitekta grada/op┼ítine odnosno Glavni dr┼żavni arhitekta. Ovaj predlog se ne odnosi samo na terminologiju ve─ç i na dodatne ingerencije i odgovornosti koje ta funkcija treba da nosi u delu monitoringa, usmeravanja i za┼ítite interesa arhitekture kao javne delatnosti i kulturolo┼íkih i strate┼íkih poruka koje dr┼żava ┼íalje kroz arhitekturu. Uspostavljanje odgovornosti ove funkcije u delu formiranja smernica i uputstava pri izradi arhitektonskih projekata u cilju za┼ítite arhitektonskih vrednosti i o─Źuvanja ambijentalnih vrednosti objekata i delova grada, kao i davanje mi┼íljenja na arhitektonske projekte od zna─Źaja za op┼ítinu/grad po ugledu na re┼íenja velikih gradova u Evropi (UK, Danska, Irska, Rumunija, Crna goraÔÇŽ)

Sa dr┼żave na pravna lica

Zakon ostavlja i mogu─çnost da Informacije o lokaciji ubudu─çe mogu da izdaju i notari i pravna lica. Ovo je veoma va┼żan pomak koji prebacuje deo poslova i odgovornosti sa dr┼żavne uprave na privredu. Nejasno je kako su se tu notari na┼íli i ko ─çe i kako ─çe se dobijati dozvole za izdavanje informacija o lokaciji. U realnosti su investitori ve─ç odavno pre┼íli na praksu da ne ─Źekaju i tra┼że Informaciju o lokaciji od dr┼żavne uprave ve─ç od arhitekata i konsultanata. Na ovaj se na─Źin to i formalizuje, pogotovo ┼íto Informacija nije ni imala status upravnog akta. U svakom slu─Źaju ostaje nada da ─çe se budu─çim iteracijama zakona i jo┼í neke du┼żnosti i obaveze delegirati sa dr┼żavne uprave na privredu i da ─çe se makar deo vi┼íka kadrovskih kapaciteta usmeriti na aktivnosti u kojima ima ozbiljnih problema u primeni zakona.

Sa energetskim pasošem kod notara

Novina je i obaveza prilaganja Sertifikata o energetskim svojstvima zgrada prilikom sklapanja kupoprodajnih ugovora. Ova okolnost ─çe zna─Źajno probuditi tr┼żi┼íte izdavanja energetskih paso┼ía i usloviti da i stariji objekti moraju imati sertifikat. Vlasnici svih postoje─çih objekata ima─çe rok od 10 godina za pribavljanje sertifikata o energetskim svojstvima zgrade.

Svi objekti na obaveznu infrastrukturu

Ono ┼íto je tako─Ĺe va┼żno je i da ─çe ubudu─çe svi objekti morati da se priklju─Źe na infrastrukturne sisteme – prevedeno u novogradnji vi┼íe ne─çe mo─çi da se grade objekti sa grejanjem na elektri─Źnu energiju (el. kotlovi) ili grejanjem na pelet, ukoliko postoje uslovi za priklju─Źenje na daljinsko grejanje ili gasovod. Izuzetak su objekti koji za grejanje i hla─Ĺenje koriste obnovljive izvore energije.

Upotrebna dozvola

Za izdavanje upotrebne dozvole ubudu─çe ─çe biti neophodan dokument o kretanju tj. skladi┼ítenju gra─Ĺevinskog otpada. Tako─Ĺe, kao osnov za upotrebnu dozvolu u situacijama kada je postojao
Ugovor o nedostaju─çoj infrastrukturi priznava─çe se i pozitivan nalaz komisije za tehni─Źki pregled infrastrukture.

Mia Dor─çol, Zabriskie Studio Relja Ivani─ç

Foto: Mia Dor─çol, Zabriskie Studio, fotograf Relja Ivani─ç

Ova procedura bi svakako mogla da se unapredi i izjavom Odgovornog projektanta arhitekture kojima se potvr─Ĺuje da je objekat u arhitektonskom smislu izveden u skladu sa projektovanim re┼íenjem. Razlozi za ovo le┼że u ─Źinjenici da u praksi dobar deo objekata ima jedano re┼íenje fasada u PGD fazi a potpuno druga─Źiji stilski obrazac i arhitektonski stil i vrednost u izvedenom stanju objekta. Sada┼ínje procedure tretiraju pozicije otvora, osnovnog gabarita ali se u praksi sve ostalo promeni: predvi─Ĺene boje, materijali, stilske karakteristike, teksture, dekoracija i sl. Pokazalo se da Komisije za tehni─Źki pregled kao i ostali u─Źesnici u procesu (investitor, nadzor, izvo─Ĺa─Ź) nemaju interesa ili znanja u kontekstu afirmisanja i za┼ítite arhitektonskih vrednosti projekata tj. objekata.

Ovim instrumentom podigao bi se nivo kontrole izvedenog stanja u odnosu na projektovano, ukazalo bi se na zna─Źaj arhitekture kao va┼żnog ─Źinioca i instrumenta kulturne i dr┼żavne strategije a sa druge strane obezbedilo bi se o─Źuvanje i podizanje kvaliteta objekata i ukupne slike koje na┼íi gradovi i ulice ostavljaju u pojavnosti.

Polisa pre prijave radova

Uz Prijavu radova ─çe se ubudu─çe prilagati i Polisa osiguranja prema tre─çim licima u kontekstu za┼ítite od mogu─çih o┼íte─çenja susednih objekata prilikom izvo─Ĺenja radova. Ovo je tako─Ĺe dobro re┼íenje i svakako ─çe doprineti podizanju kvaliteta i bezbednosti izvo─Ĺenja radova.

Studije zaštite

Zavodi za za┼ítitu spomenika kulture po default-u ne u─Źestvuju u primeni Zakona i bez nekog posebnog opravdanja u┼żivaju poseban status u okviru dr┼żavne uprave – ne u─Źestvuju u izradi planova, donose uslove koji su u koliziji sa planovima, uslovljavaju prethodne saglasnosti van objedinjene procedureÔÇŽ

Sve to stvara prili─Źnu maglu u primeni planskih dokumenata koja dovodi do ─Źestih nesporazuma i nerazumevanja oko toga koji su objekti ili celine pod za┼ítitom a koji ne, vode se neki paralelni registri i pravi pravna nesigurnost. Predlog zakona donekle re┼íava ovu okolnost obavezom da Zavod za za┼ítitu spomenika kulture u fazi odluke o izradi urbanisti─Źkog plana mora da se izjasni da li je potrebna studija za┼ítite nepokretnog kulturnog dobra, i ukoliko je potrebna ograni─Źava izradu studije na godinu dana.

Za pretpostaviti da će Nacrt i nakon javne rasprave pretrpeti još neke dopune i izmene.