Kako pogrešno definisan budžet utiče na kvalitet gradnje?

Dražen Balažević, po struci diplomirani građevinski inženjer, dolazi iz firme North Engineering d.o.o., gde radi na poziciji tehničkog direktora. U firmi je zaposlen već 27 godina, gde je prošao put od razrađivača detalja armature, preko projektanta saradnika, projektanta konstrukcije, odgovornog projektanta, voditelja projekta, pa sve do pozicije Tehničkog direktora.

Na početku napomena da je ovaj tekst baziran na iskustvima iz Industrijske gradnje (tu, osim proizvodnih objekata, podrazumevam i distributivne/logističke centre), i to sa investitorima iz inostranstva. Činjenica je da je North Engineering d.o.o. jedna od vodećih projektantskih kuća na polju projektovanja industrijskih objekata na našem tržištu, te verujem da mi je učešće na tim projektima omogućilo da imam relativno solidnog iskustva. Tekst dakle nije baziran na nekakvim egzaktnim analizama, istraživanjima, grafikonima i podacima, već donosi neka zapažanja i pomalo subjektivan pogled na ono što nas kao projektante sve više tišti.

Kada se neki Investitor odluči za Projekat izgradnje (Projekat sa velikim ’P’, kao skup svih aktivnosti na realizaciji izgradnje, a ne samo projektne dokumentacije onako kako je mi nazivamo), da li proizvodnog pogona, da li distributivnog centra, da li pak gradi da bi taj objekat iznajmio nekom, ciljne tačke koje mora da definiše su:

1. Veličina i namena objekta
2. Kvalitet
3. Rok izgradnje
4. BUDŽET

Namerno sam ovde Budžet stavio na kraj liste, iako ne mislim da je (naj)manje važan – dapače, dobro izbalansiran budžet dovodi do uspešnih primera realizacije projekata kakvi su prikazani na fotografijama u tekstu – ali, obzirom da je potka za ovaj tekst nastala iz neke hronologije, odnosno mog iskustva da se upliv budžeta menjao kroz vreme, prosto se prisećam mojih ozbiljnijih početaka u projektovanju – a to je bilo tamo negde 2000-te kada su zapravo počele neke od značajnjih investicija u industriju te dolazak stranih investitora.

E tada je – moje je iskustvo – bio manji upliv finansijera, i pregovori su, kao i neka cela postavka oko budućeg projekta, išli samo sa tehničkim licima. Ona su na kraju i odlučivala o angažmanu na tenderu za izbor projektanta, a onda nadalje sa punim kapacitetom i bila prisutna kod razvoja Projekta. I zaista se ne sećam da je budžet bio toliko dominantan, prvo u samim pregovorima, pa zatim pripremi i razradi projektne dokumentacije, te kasnije i u realizaciji projekta. Jeste se uvek pominjalo da postoji neki budžet planirane investicije, ali nekako više informativno, a ne ovako ultimativno, kako to danas biva. Kao, recimo, porodična fotografija na stolu – saznanje da je tu, kao podrška, ali nije tu da te ’sputava’.

Vodilo se, naravno, računa o troškovima jer još niko nije nešto do kraja izgradio, a posle to i koristio ili se o njega okoristio a da nije imao zatvorenu finansijsku konstrukciju da to isprati. No, neretko je ipak – kod odluka da li će se nešto projektovati/izvoditi na ovaj ili onaj način – presuđivao kvalitet ili nešto što bi se videlo da, iako je u startu skuplje, dugoročno doprinosi funkcionalnosti, dakle nameni.

Vraćam se na prve četiri tačke – ja lično, sa ove distance u vremenu i nekom stečenom znanju – smatram da su sve (pod)jednako važne. A sve četiri bi, po meni, morale da imaju neku ’produženu’ promenljivost – da, ograničenu, ali ne na način kako je to postalo danas. Ta neka tačka od koje ’nema povratka’, odnosno nema pomeranja roka, i pomeranja budžeta, mora biti negde malo dalje u vremenu razvoja projekta – nego što biva danas. A danas, takav je utisak, biraju finansijeri. Iako i danas na početku dolazi tehnički tim na upoznavanje sa projektom, prenosi neke tehničke i tehnološke zahteve, te se raspituje o procedurama – vrlo brzo se ispostavi ko póoše ’pravila igre’.

Jer, kada tehnički pregovori prođu, presuđuje investitorov budžetski tim – finansijski tim. Naime, preovlađuje princip: ako je tehnički tim procenio pozvao, recimo, 5 firmi u tenderski proces – to znači da svih 5 mogu da obavljaju posao, jer, to je neki preduslov da neka firma učestvuje na tenderu. Ako pak sve firme mogu obaviti posao, zašto ne izabrati najjeftiniju? Ima li logike u takvom izboru? Na prvi pogled DA, kada međutim malo ’zagrebeš’… Svi mi volimo da sve upoređujemo sa kolima: kada tako gledaš svaki auto te može prevesti od tačke A do tačke B, ali ipak ne biramo uvek najjeftiniji u ponudi.

Danas se, nadalje, od one 4 tačke sa početka teksta, sve svodi praktično na 2 predefinisane tačke: Budžet i Rok. Kada Investitor dođe do nas, u većini slučajeva su ove dve tačke prilično ’zacementirane’. Pri tome, rok je vrlo precizno određen, dok je Budžet za nas neka ’magična cifra’ kojoj mi nemamo pristupa (ne znamo tačno koliki je), ali znamo da je ultimativan, dok nas njegov ’čuvar’ konstantno opominje ’da mu ne prilazimo’. Što se preostale dve tačke tiče: Namena se podrazumeva, a kvalitet, ponekad i veličina objekta, se uvode onako pomalo paušalno, pa onda naknadno – koliko se pokaže potrebno – variraju i prilagođavaju se budžetu.

Ne bi ni to bilo toliko sporno, ali, zašto se sve više dešava loša procena troškova?

Rekao bih da se sve neiskusniji procenitelji angažuju kako bi unapred odredili budžet za realizaciju građevinskog Projekta i to na temelju tek konceptualnih planova i specifikacija – nekada čak ni toga. A ovaj proces je veoma složen i trebao bi da uključuje prikupljanje i obradu velikih količina podataka i informacija o troškovima, kako direktnih tako i indirektnih, ili pratećih. Plus – građevinski Projekti nose određeni stepen neizvesnosti i mnogo toga je nepoznato dok se projektna dokumentacija ne počne razvijati.

A procena troškova je podatak koji se sve češće želi imati odmah i pre samog početka izrade projektne dokumentacije, čak i pre odabira same parcele. U startu, tamo neko gore želi imati taj podatak, jer taj podatak jeste „game changer“. I, ne manje važno, neretko se angažuju pojedinci ili kuće koje nemaju ni pravog iskustva sa našim tržištem, nego ga ’projektuju’ sa nekog komšijskog gde su već radili. Kao rezultat toga, procene troškova bivaju netačne što kasnije dovodi do sasvim izvesnog prekoračenja planiranih troškova. Nekoliko je, dakle, uzroka netačnih procena troškova:

• Procenitelj troškova je preterano optimističan;
• Nepouzdani podaci korišćeni za procenu;
• Nepostojanje nacionalne baze podataka na kojoj bi se temeljile cene;
• Nedostatak iskustva procenitelja;
• Iskrene greške, koje se prosto dešavaju u svakom poslu.

Neka istraživanja su pokazala i da je nedostatak prave tenderske dokumentacije uzrok prekoračenja budžeta u 13 od 17 studija istraživanja. Dešava se da se na početku nekog projekta, pa čak i u samom tenderskom procesu za izbor projektanta, i od nas zatraži da sačinimo procenu budžeta. I to po pravilu na osnovu neke skice budućeg objekta, i relativno skromnih specifikacija. Mi, iskreno to ne volimo da radimo.

Mi smo projektantska kuća, i naši projektanti su ljudi koji svoje najbolje pokazuju za stolom, osmišljavajući tehnička i tehnološka rešenja. Stava smo da bi to trebalo poveravati firmama kojima je to značajniji deo portfolia firme, i kojih u Srbiji sada već ima dovoljno. Neophodno je naravno, da projektant ima predstavu o troškovima određenih rešenja – i imamo ih, zasigurno. Ali, modus operandi projektanta je postepeni i temeljni razvoj i realizacija ideje, ne ad hoc rešenja i prognoze. Jer, raditi procenu troškova izgradnje kod nas, još u današnjim uslovima tržišta, više je stvar prognoze nego precizan rezultat obrade utvrđenih podataka.

Mi naravno nemamo druge nego da pristanemo da takvu budžetsku procenu napravimo za (potencijalnog) investitora, i onda ipak naletimo na ’zid’ – jer je neki inicijalni budžet po m² tamo negde već određen i mi ga, je li, premašujemo. No, koliko god svima nama donekle bliska, procena budžeta po m2 je često veoma varljiva. Jer, šta sve obuhvata budžet kada se govori o projektu? – često se u tim početnim analizama koje rade Investitori (a da pri tome nisu još ni izabrali parcelu), ’izostave’ podaci o:

Tlu na kome će se graditi;

• Klimatskim, seizmičkim, topografskim uslovima;
• Kvalitetu materijala i opreme (samo retki imaju jasne specifikacije);
• Troškovima infrastrukture;
• Kompoziciji objekata;
• Pomoćnim i tehničkim objektima, saobraćajnicama, parkinzima.

Šta je takođe problem, specifično kod nas – često bude pogrešna percepcija jeftinog života u Srbiji, i da će to sigurno da se značajno pokaže i na troškovima izgradnje. Da li je, međutim, Daikinova klima jeftinija u Srbiji nego u Nemačkoj jer se možda pravi u Srbiji? Da li je španska pločica jeftinija u Srbiji nego u Španiji? Koliki je uopšte udeo jeftinije radne snage u ukupnoj ceni izgradnje? Nadalje, iz razumljivog razloga da se privuku strani Investitori, između ostalih prednosti našeg tržišta, predstave im se neke niže cene po kvadratu izgradnje – koje i nisu strogo netačne, ali, ne obuhvataju sve troškove (gore pojašnjeno).

U nekom redosledu stvari, taj ’vruć krompir’ onda dođe do nas i mi smo prvi u liniji koji moraju da investitoru saopšte ’tužnu istinu’ – objekat će da košta više nego što im je ’obećano’. Ali avaj, kada dođu do nas, budžet je već formiran i tu ne može ništa značajno da se menja. Jedan karakteristični primer pogrešnog sagledavanja budžeta kroz cenu po m²: Investitor, na njegov zahtev, od nekog u lancu pregovaranja oko gradnje industrijskog objekta kod nas, dobije podatak ’koliko košta kvadrat administrativne zgrade u Srbiji’.

Na osnovu tog podatka, te ’dodeljenog’ budžeta za upravnu zgradu, daje svojim tehničkim licima – tehnolozima iz proizvodnje (opet, da bi i tu uštedeli ne-angažovanjem nekih spoljnih, stručnih lica za procene budžeta) – da unutar zadatog prostora buduće upravne zgrade, organizuju potreban broj kancelarija za zaposlene (za koje se već zna potreban broj). Prostom matematikom, dobijaju ’okvire’ buduće zgrade u vidu ’a x b’ površine, pa sve to na dve etaže. Tehnolozi kao tehnička lica, navikla da za postavljene zadatke traže rešenja, a sa druge strane nenavikla na neke zakonitosti arhitektonskog projektovanja, posle nekog vremena i neprospavanih noći, izlaze sa rešenjem, za koje iskreno veruju da pokriva sve realne potrebe za buduće zaposlene u administraciji, te ga prezentuju kroz crtež 1.

Naravno, ovo ’čiča gliša’ rešenje dolazi onda pred ’pravog’ arhitektu, koji u daljim analizama, ukrštajući i inicijalne zahteve ostalih struka, relativno brzo dolazi do prave postavke etaže (crtež 2):

Očigledno je da su stvarne (neto) površine koje su na raspolaganju za kancelarije u debelom minusu – razlika je nekih 60%. I, rezultat toga je saznanje da zapravo nedostaje (još) jedan sprat. Tehnolozi sa tada vraćaju svojim finansijerima sa tom neugodnom, ali realnom i konkretnom informacijom. Međutim, naleću i oni na zid – budžet je već zatvoren. Posledica – taj sprat kasnije zaista nedostaje za funkcionalnu organizaciju fabrike.

U tom pravcu, sledeće ’otrežnjenje’ dolazi posle ponuda izvođača. Za projektanta su još mislili/verovali da nema dobar uvid u troškove i da je u tom pravcu pomalo ’opušten’ u biranju projektnih rešenja, ali sada se nema kud. Tako čak znamo biti i pomalo ’optuženi’ da smo ’skupo isprojektovali’. Pitanje se postavlja: Da li i gde kresati budžet?

Uveden je i odomaćen izraz ’optimizacija’ projekta, što ja lično vidim kao eufemizam za ’osiromašenje’ projekta. Jer, po pravilu to znači odustajanje od nekih pozicija, ili uvođenje jeftinijih. Objekat time ne postaje bolji – samo postaje jeftiniji. Optimizacija bi, po meni, bila nešto što na duge staze donosi boljitak, kroz eksploataciju, i dugoročno bude jeftinije, iako je inicijalno možda i veći trošak. To je nekada bilo pravilo – danas se sve manje razmatra. Kao da postoje dva budžeta: jedan je za izgradnju, drugi za eksploataciju, i ta dva više ne pričaju jedan sa drugim. No, gde ’optimizirati’, zapravo se odricati: Funkcionalnost, tehnologija, eksploatacija, utisak? Da li se objekat gradi za zaposlene ili za ’prezentaciju moći’?

Sve te kategorije su po pravilu naznačene kao važne u nekim inicijalnim postavkama objekta. Po mom iskustvu, najpre se odustaje od utiska, pa onda, što je još žalosnije, od eksploatacije. Posle tehnologije i funkcionalnosti koji bi zaista trebali da se podrazumevaju i ne diraju, nama je nekako uvek na prvom mestu eksploatacija, u pogledu ljudi koji će najviše boraviti u objektu i koristiti ga.

Naravno, svako želi u svom portfoliu imati objekte koji već na prvi pogled odaju utisak, ali, kod industrijskih objekata, to je nešto čega bi se mi prvo odrekli, ako već, na žalost, mora. Ali funkcionalnost i eksploatacija bi po nama morale opstati. Jer, snažan dojam koji ostavlja, recimo, skupoceni mermer na ulazu u objekat, postepeno se izgubi kod ljudi koji rade u objektu onda kada se suoče sa vremenom pohabanim kvakama i šarkama na vratima koje svaki dan koriste, sa slavinom u toaletu koja radi ’sporadično’ – a koje su, na žalost, bile prve žrtve ’optimizacije’.

Kako ja to, ponekad, vidim, pokušaću dočarati kroz jednu karikiranu parabolu. Pokušajmo zamisliti jedan krajnje hipotetički svet gde je sve što danas imamo već izmišljeno, jedino još nije izmišljen automobil. I, mlada grupa projektanata uoči da tako nešto nedostaje svetu, i posveti se pronalasku takve mašine. Nakon nekog vremena dolaze do osmišljenog rešenja: projekta budućeg automobila. Kako to biva, mladi projektanti imaju znanja i entuzijazma, ali – nemaju para. Stoga se obraćaju sponzorima, finansijerima, kako bi obezbedili novac za realizaciju projekta. Dođu tako na red kod finansijera gde prezentuju projekat, sa sve projekcijom potrebnog budžeta.

Finansijeru, kako to biva, prvi refleks govori da negde treba uštedeti – uvesti neku ’optimizaciju’. Kako se u tehniku i mehaniku slabo razume, gleda u ono što je očigledno. I tako dođe do pitanja prema projektantima: ’Da li automobil mora da ima 4 točka?’ Projektanti, pomalo zatečeni pitanjem, no naučeni da se svako pitanje mora razmotriti sa dužnom pažnjom – pokušaju pojasniti da to, iako ne i nemoguće, može proizvesti određena ograničenja u stabilnosti, i… Tu ih finansijer odmah prekida (ti ljudi su naučeni da ’seku’ stvari), i pita krucijalno pitanje: ’Da li je apsolutno neophodno da automobil ima 4 točka?’ Projektanti više nemaju kud i skrušeno ’priznaju’ da to nije apsolutno neophodno. ’E, imamo onda projekat – automobil će se proizvoditi sa tri točka!’ rezolutno uzvikuje finansijer, te odmah pravi kroki proračun ušteda koje njegova pronicljivost donosi na godišnjem nivou.

Da li može auto na tri točka? Može, imali smo to prilike i videti u bliskoj nam TV kulturi, no da li biste se Vi odlučili za takav auto? Teško…

A, neki od ’naših’ objekata, na žalost, posle svih ’optimizacija’ na kraju liče na auto na tri točka. U zadnje vreme dakle, reč BUDŽET kao nekakav ’vrhovni komandant’ ulazi u sve analize, razgovore, pregovore… Posebno ’boli’ kada se rutina smanjenja cene uvede kao mantra pa se bukvalno sve promatra kroz dioptriju iste – po sistemu spojenih sudova isecanje budžeta se preliva na sve činioce Projekta, pa tako i na samu projektnu dokumentaciju, što naravno nas posebno boli. I, ne vidim da će se na tom polju nešto značajnije promeniti. Još jednom napominjem za kraj: nije sporno učešće finansijera i kreiranje budžeta, dapače, neophodno je u svakom slučaju. Pitanje je samo u kom momentu se isti zatvara, i sa koliko relevantnih podataka se raspolaže u tom trenutku. Zaključci iz ličnog ugla:

• Za kvalitetan i merodavan budžet mora da bude angažovan pojedinac ili firma sa značajnim iskustvom sa izgradnje više projekata;
• Mora da bude upućen u tržište R. Srbije i njegove specifičnosti;
• Mora u trenutku kreiranja budžeta da postoji neki stepen razrađene projektne dokumentacije i specifikacija;
• Mora se poznavati lokacija izgradnje sa svim svojim specifičnostima.

Za kraj da kažem da imamo iskustva sa primerima koji su ispoštovali sve ovo navedeno (primeri sa fotografija), i koji su uspešno realizovani. Problem je, i to je ono osnovno što me je ponukalo za ovaj tekst, što je takvih projekata sve manje.