Da li je svako ozakonjenje objekata (popularno legalizacija) moguće?

Često se ovih dana spominje nelegalna gradnja i ozakonjenje objekata (popularno legalizacija).

Šuška se i da će biti novo ozakonjenje objekata pa je dobro da znate nekoliko stvari kada je ozakonjenje u pitanju. Da krenemo od toga kada je objekat nelegalan.

Situacije kada je objekat nelegalan

• Niste podneli nijedan papir. To je kada izgradite, ili gradite, objekat za stanovanje, poslovanje, pomoćni objekat ili bilo koji drugi objekat, a da niste podneli papire u sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove.
• Imate građevinsku, a niste dobili upotrebnu dozvolu. Ukoliko dobijete građevinsku dozvolu, krenete da gradite, završite i ne dobijete upotrebnu dozvolu takođe imate nelegalan objekat;
• Nije upisan u list nepokretnosti. Ako ste nasledili neki objekat ili stan obavezno proverite da li je on upisan u list nepokretnosti. Ako nije onda proverite da li ima upotrebnu dozvolu, ako nema, onda je nelegalan;
• U toku gradnje odstupite od projekta tako da ne može da se dobije upotrebna dozvola.

Neka odstupanja mogu da se verifikuju preko projekta izvedenog stanja, ali za odstupanja u pogledu gabarita morate tražiti nove lokacijske uslove. Da li ćete dobiti upotrebnu dozvolu zavisi od toga da li je ta promena u skladu sa urbanističkim uslovima. Zato je bitno da za svaku promenu konsultujete projektanta, koji će garantovati da nakon izgradnje sa promenama možete dobiti građevinsku dozvolu.

• Naknadno dogradite deo na svojoj kući ili zgradi bez dozvole. Osim nadstrešnice do 20m², svako ostalo dograđivanje u vidu terase, podizanja visine potkrovlja, proširenja hodnika ka spolja, čak i kada radite fasadu (pošto izlazite iz gabarita), zatim podizanje visine krova i slične promene volumena i u visini i u osnovi mora da prođe proceduru dobijanja dozvole da bi bilo legalno;
• Istekla je privremena dozvola. Prema važećem Zakonu privremena dozvola se ne izdaje za stambene objekte osim za ogledne stanove unutar stambenog kompleksa u izgradnji. Međutim, u praksi se sreću i stambeni objekti sa privremenom dozvolom od ranije i ako je privremena dozvola istekla, objekat postaje bespravan, tj. nelegalan;
• Objekat se ne koristi za namenu za koju je izdata upotrebna dozvola. Ovo je najblaža varijanta i može se rešiti prenamenom. Postoje slučajevi kada prenamena nije moguća i tada su predviđene određene sankcije.

Situacije u kojima ne možete da ozakonite objekat

Prijavili ste se za ozakonjenje i dobijete negativno rešenje, tj. rešenje kojim se odbija ozakonjenje. Da, i to je moguće i to iz više razloga.

Najčešći razlozi:

• Gradnja nije dozvoljena prema važećem urbanističkom planu u zoni gde je kuća. Može se desiti da je na celom ili delu vašeg placa dozvoljena samo gradnja poslovnih objekata, ili da je planirana zelena površina, saobraćajnica, trafostanica;
• Deo ili cela kuća ili zgrada se nalazi na javnoj površini ili površini koja nije namenjena gradnji. Najčešće se dešava kada ne znate da je planiran put koji po planu uzima i deo vaše parcele pa vi izgradite kuću tik uz granicu parcele, a onda tokom legalizacije saznate da prema važećem urbanističkom planu da je baš tu gde ste postavili kuću predviđena ulica koja prelazi preko dela vaše kuće. U ovim slučajevima ne postoji mogućnost ozakonjenja sve dok se možda u nekom trenutku planom ne izmeni planirani put;
• Deo kuće ili zgrade se nalazi na tuđem placu. Ako ste dobri sa komšijom i on vam dozvoli da deo njegovog placa otkupite, pa pripojite svom, moći ćete da ozakonite objekat. Ako ne, moraćete da ga srušite o svom trošku;
• Na placu niste jedini vlasnik, a jedan od vlasnika ne želi da vam da saglasnost da objekat ozakonite. Ovo može da se desi ukoliko recimo neko od vlasnika na parceli nema interes da vam da saglasnost i ima pravo da je ne da. Može se desiti i da ne možete da stupite u kontakt sa vlasnicima sa kojima delite parcelu i nemate način da dođete do njih (najčešće kod ostavinskih postupaka kada su naslednici van zemlje);
• Drugi posebni uslovi nisu zadovoljeni. Tu spada pristup saobraćajnici, nemogućnost priključka na infrastrukturu, urbanistički parametri koji su prekoračeni, teren je nepovoljan za građenje (velika zauzetost, veća spratnost….). Kod ovih uslova Zakon o ozakonjenju je dao određenu fleksibilnost, tako je recimo moguće da legalizujete i sprat više od dozvoljene spratnosti ukoliko je to uređeno opštim aktom jedinice lokalne samouprave. Za objekat izgrađen na terenu nepovoljnom za građenje moguća je legalizacija ako se dostave dokazi i ispitivanja na osnovu kojih se stabilnost dokazuje (geološki, geodetski, arhitektonski dokazi);
• Približili ste se komšiji koji ne želi da vam da saglasnost. Ukoliko ste se približili komšiji više nego što je dozvoljeno prema propisima.

U Zakonu o ozakonjenju je obuhvaćen i slučaj da je moguće ozakoniti objekat i nakon što je zahtev za ozakonjenje odbijen. To je jedino moguće u slučaju ako je nakon odbijanja došlo do izmene urbanističkog plana koji je povoljniji i na osnovu kojeg je moguće ozakonjenje.

Razlike u odnosu na standardni postupak za dobijanje dozvole

Da vidimo prvo koji su standardni koraci kada se gradi legalno i po propisima:

1. Informacija o lokaciji
2. Idejno rešenje i katastarsko topografski plan (idejno rešenje izrađuje projektantski biro, a katastarsko topografski plan izrađuje geodetska kuća)
3. Lokacijski uslovi (to podrazumeva predaju preko CEOPa i čekanje dok uslovi ne stignu)
4. Građevinska dozvola (to podrazumeva izradu projekta za građevinsku dozvolu od strane projektnog biroa, predaju preko CEOPa i čekanje dok dozvola ne stigne)
5. Prijava radova, prijava temelja, prijava konstrukcije (plaćanje doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, prikupljanje dokumentacije, izlasci geometra da snimi radove kao i predaja preko CEOPa i čekanje dok se prijava ne odobri)
6. Priključak na infrastrukturu (voda, kanalizacija, struja, gas… predaja preko CEOPa sa pratećom dokumentacijom i čekanje)
7. Upotrebna dozvola (prikupljanje dokumentacije I predaja preko CEOPa i čekanje na dozvolu)
8. Upis u list nepokretnosti, ide automatski, ali se čeka i može da se zakomplikuje.

A kako izgledaju koraci kod legalizacije:

1. Provera u katastru da li je objekat vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine.
2. Izrada Izveštaja o zatečenom stanju objekta čiji sastavni deo je i elaborat geodetskih radova (to podrazumeva angažovanje arhitektonskog biroa za izradu izveštaja i geodetske kuće za izradu elaborate geodetskih radova).
3. Rešenje o ozakonjenju
4. Upis u list nepokretnosti, ide automatski, ali se čeka I može da se zakomplikuje.

Kod standardnog postupka takse i doprinosi koji se plaćaju su daleko veći u odnosu na ozakonjenje. Recimo, doprinosi za uređenje građevinskog zemljišta za kuću od 100 m² van centra grada mogu biti i preko 10.000,00 evra, dok kod legalizacije taj iznos zamenjuje taksa od oko 150 evra. Takođe kod ozakonjena ne plaćaju se sve takse kao kod standardne procedure.

Ono što može da bude dodatni trošak kod ozakonjenja jeste porez na imovinu na objekat. Ukoliko niste plaćali ovaj porez kada se objekat ozakoni mora da se plati porez retroaktivno za ceo period od kada je objekat izgrađen.

Zaključak

Proces legalizacije je daleko prostiji i jeftiniji, ali može mnogo dugo da potraje i da se dobije negativno rešenje koje podrazumeva rušenje objekta.

Takođe, vi dajete izjavu o stabilnosti objekta što znači da vi snosite sav rizik ukoliko objekat pretrpi oštećenja usled korišćenja.

Ozakonjenje ili popularno legalizacija ne treba da bude vaš izbor, već samo nužnost. Znači ne treba da gradite nelegalno i da smatrate da ćete uvek moći da ozakonite.

Činjenica je da mnogi objekti bez obzira što su u postupku ozakonjena ne mogu i nikad neće dobiti rešenje o ozakonjenju i samo je pitanje vremena kada će se rušiti, a do toga će svakako u jednom trenutku doći jer je urbanistički neizdrživo da nelegalni objekti sprečavaju plansku gradnju.

Autor teksta: Aleksandra Koneski Mladenović d.i.a.