Luksuzno stanovanje u Srbiji – da li kvalitet opravdava cenu?
Stambena gradnja kod nas, čini se, doživljava novi procvat poslednjih nekoliko godina. Sve je više gradilišta koja možemo uočiti dok prolazimo gradom, a za razliku od pojedinačnih stambenih objekata, koje smo imali prilike da viđamo skoro isključivo u poslednjih dvadeset godina, sve više se pojavljuju stambeni kompleksi koji svojom veličinom i kompleksnošću daleko nadmašaju ono što smo navikli da očekujemo od stambene gradnje i definišu nove stambene blokove grada. Takođe, ono što možda mnogo više iznenađuje svakog zainteresovanog kupca stambenog prostora je cena stambenog kvadrata koja vrtoglavo raste. Za stambeni kvadrat na boljoj lokaciji u velikim gradovima, kao što su Beograd i Novi Sad, kupci mogu da očekuju cenu i od nekoliko hiljada evra po kvadratnom metru.
// Tržište koje diktira cene stambenog kvadrata dovelo je poslednjih godina do toga da prosečan kupac, koji je nekada mogao da se izbori za svoj krov nad glavom u gradu, sada više ne može da računa na kupovinu stana u gradskom jezgru, jer cena daleko premašuje njegov budžet. //
Novi stambeni kompleksi obraćaju se jednom drugom sloju društva, koji, ako može da priušti stanovanje u ovim novim kompleksima, od toga očekuje i jedan drugačiji kvalitet. Stan za ove kupce nije krov nad glavom, nego statusni simbol. Otuda možda i potreba investitora koji grade ovakve komplekse da ih na neki način brendiraju, da im daju ime, često koristeći nazive koji u svom imenu sadrže reči „garden“, „kapije“ i slično, koje će kupcu i onima kojima kupac treba da se obrati stanovanjem u ovim kompleksima ostati u pamćenju.
Novi stambeni blok nije ono što je stanovanje u blokovima Novog Beograda ili Limana u Novim Sadu značilo, ovde to znači luksuz. Postavlja se pitanje šta novo nude ovi stambeni kompleksi, osim cene koju prosečan stanovnik ne može da priušti. Da li postoji neki standard koji luksuzno stanovanje mora da zadovolji da bi opravdalo svoju cenu?
Stambeno poslovni kompleks NEW MINEL residence & office / Galens invest
Čini se da, kada se neki standardi spuste dovoljno nisko, sve ostalo, što bi se u nekom drugačijem vremenu smatralo normalnim ili standardom, postaje luksuz. Ako analiziramo stambenu gradnju velikih gradskih četvrti u posleratnom periodu, kada je ovakva gradnja otpočinjala na našim prostorima, možemo sagledati neke osnovne norme. Stambena gradnja bila je tada u rukama države, koja je imala plan, sredstva i dobru inženjersku struku da te planove realizuje. Stanovi su bili tipski, gradilo se planski, korišćene su prefabrikovane konstrukcije i poštovale su se osnovne smernice u stambenom projektovanju.
// Postojala je optimalna kvadratura za određenu sobnost stana, kao i minimalna dozvoljena kvadratura svake prostorije, projektovale su se pomoćne prostorije u stanovima, ostave, terase, broj kupatila i wc-a u stanu odgovarao je sobnosti i slično. //
Osim toga, bili su obezbeđeni potrebni parkinzi, igrališta za decu na slobodnim površinama između objekata, dovoljno zelenila, biciklističke staze, šetališta i drugo. Svaka stambena zgrada imala je zajedničke prostorije u vidu prostorija za pranje i sušenje veša, ostave, prostore za zajedničko korišćenje svih stanara i krovne terase.
Nakon devedesetih godina stambena gradnja dolazi u ruke privatnih kompanija i investitora, koji grade za potrebe tržišta. Platežna moć stanovništva je mala, a potreba za stambenim prostorom u gradovima se konstantno povećava. Umesto planske gradnje ranijeg perioda, urbanistički planovi se prilagođavaju potrebama investitora, stambeni objekti se grade na mestima nekadašnjih jednoporodičnih kuća i pojedinačnih parcela. U tim uslovima, prave se kompromisi u smislu kvaliteta stambene gradnje.
// Zajednički prostori u zgradama nestaju, jer nisu komercijalne površine koje je moguće prodati. U postojećim stambenim zgradama zajedničke prostorije se rekonstruišu i pretvaraju u stanove koji se prodaju novim kupcima. //
Stanovi su generalno manje kvadrature, nekadašnje polu- sobe sada postaju sobe, kvadrature dvosobnih stanova sada su kvadrature za trosobni stan, ukidaju se ostave i pomoćne prostorije, terase postaju simbolične kvadrature nedovoljne za boravak i, čine se, i drugi kompromisi gde projektanti pokušavaju na najbolji način da se prilagode potrebama tržišta, kako bi isprojektovali koliko-toliko funkcionalne stanove u okviru kvadratura koje kupci mogu da priušte. Nedovoljna slobodna površina oko objekata dovodi do problema parkiranja, nedostaju igrališta za decu, zelene površine i slično. Investitori se bore za svaki kvadrat koji mogu prodati, inženjeri za svaki posao kako bi preživeli, a kupci za krov nad glavom po što povoljnijoj ceni.
Enterijer modernog stana
Nakon skoro dvadeset godina ovakve prakse, standardi su redefinisani. Društvo se, međutim raslojilo i iznedrilo nove kupce i drugačije potrebe za stambenim prostorom.
Šta je, dakle, novo luksuzno stanovanje? Stanovanje u blizini glavnih gradskih repernih tački i dešavanja, na lokaciji koja je dobro saobraćajno povezana sa ostalim delovima grada, ali sa određenom dozom privatnosti i dodatnih sadržaja u samom stambenom bloku. Izraz koji se najčešće upotrebljava za ovakve komplekse je „kondominijum“.
// Stanari kondominijuma imaju na raspolaganju parking mesta u podzemnoj garaži ispod cele površine kompleksa, igralište za decu sa zelenom parkovskom površinom i urbanim mobilijarom unutar bloka, zatim spa centar ili teretanu namenjenu samo stanarima, profesionalno održavanje i slično. //
Enterijer spavaće sobe
Obezbeđen je stalni video nadzor, a najčeše i portirnica sa obezbeđenjem, koje omogućava da kompleks bude privatan, a ulaz u njega ograničen samo na stanare i njihove posetioce. Posvećuje se pažnja oblikovanju prostora ulaznog hola u zgradu i njegove materijalizacije, prostora koji je bio u prethodnom periodu gradnje potpuno zaboravljen kao zajednički i reprezentativni prostor stambene zajednice koja u njemu živi. Obrada fasade primenom nekih od modernih materijala u dezenu drveta i slično, sa staklenim ogradama na terasama koriste se da daju utisak luksuza i kvaliteta.
// Ponovo se projektuju ravni krovovi, njihova površina se mestimično ozelenjava i formira tako kvalitetan zajednički prostor, kao i dodatna zelena površina preko potrebna u urbanim sredinama. //
Stambeno poslovni kompleks NEW MINEL residence & office / Galens invest
Ponovo se posvećuje pažnja obezbeđenju dovoljno parking mesta bez kojih je život u savremenoj zajednici nezamisliv, kao i prostoru za dečija igrališta. Prizemlja objekata uglavnom su namenjena komercijalnim sadržajima: prodavnicama, kafićima i restoranima. Što se tiče samih stanova, projektuju se prostorije kao što su ostave ili pomoćne prostorije za pranje veša, zatim garderoberi i odvojena roditeljska kupatila u tzv. master bedroom-u.
Deluje ohrabrujuće da se ovakva praksa projektovanja vraća na scenu. Jedino pitanje koje se nameće je zašto su trenutne cene stambenog kvadrata na tržištu neadekvatne životnom standardu većine građana u zemlji. Ipak, ovo nije slučaj koji je registrovan samo u Srbiji, već je sličan trend, kako u regionu, tako i u većini Evropskih zemalja i definitivno jeste tema više za ekonomiste, nego za građevince.
Nekadašnji standard dostupan svakom stanovniku i radničkoj klasi nekadašnje Jugoslavije upakovan je u novu fasadu sa dodatkom video nadzora i kartica za ulazak u zgradu kao nove tehnologije i prodat kao luksuz koji je teško ostvariv prosečnim građanima. Dodatak je svakako i kontrola ulaza u ovakav blok koji treba stanarima da obezbedi kako sigurnost, tako i privatnost. Prosečni građani bi trebalo da se prilagode stanju na tržištu i svojim mogućnostima. Uostalom, prilagođavamo se realnosti i u svakoj drugoj vrsti kupovine, pa se to očekuje i u slučaju kada kupujemo dom za svoju porodicu.
Starija gradnja