ASAP: Istraživanja cena arhitektonskih usluga

Asocijacija srpskih arhitektonskih praksi (ASAP) predstavila je rezultate najnovijeg istraživanja o cenama arhitektonskih usluga u 2025. godini, kao i prognoze kretanja tržišta i ključne izazove u sektoru projektovanja stambenih i poslovnih objekata u Beogradu, Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu.

“Ovo istraživanje je deo kontinuiranih aktivnosti ASAP-a usmerenih na praćenje i unapređenje tržišta arhitektonskih usluga u Srbiji. Cilj je da našim članicama, kao i stručnoj javnosti pružimo realan uvid u stanje na tržištu, uključujući raspon i prosečne cene usluga, kao i identifikaciju prostora za unapređenje poslovnog okruženja. Dodatno, proširićemo ovo istraživanje na oblast unutrašnje arhitekture, kao i projektovanja individualnih stambenih objekata. Dobijeni podaci su značajni za naredne aktivnosti ASAP-a koje će biti, između ostalog, usmerene i na intenzivnije institucionalno delovanje kako bi se unapredio regulatorni okvir i smanjile administrativne prepreke. Sve to, zajedno sa radom na standardizaciji usluga, definisanju referentnih cenovnih okvira i razvoju metodologije za obračun radnih sati, treba da rezultira jasnije i bolje utvrđenom cenama arhitektonskih usluga”, istakao je Igor Marsenić, izvršni menadžer ASAP.

U istraživanju koje je sproveo ASAP učestvovale su arhitektonske firme iz svih krajeva Srbije.

Za potrebe anonimne ankete odabrano je više karakterističnih tipova i veličina projekata, kako bi se obezbedio relevantan i reprezentativan uvid u tržišne cene projektantskih usluga. Istraživanje je realizovano početkom 2026. godine, na anonimnoj osnovi, čime je učesnicima omogućeno da pruže objektivne i pouzdane podatke.

Analizirani obim usluga obuhvatio je standardni paket u skladu sa važećim domaćim zakonodavstvom, kroz tri ključne faze projektovanja: izradu idejnog rešenja (IDR), projekta za građevinsku dozvolu (PGD) i projekta za izvođenje (PZI). U obzir su uzeti svi neophodni projekti, kao i sprovođenje procedure direktnim putem izdavanja lokacijskih uslova, bez potrebe za izradom urbanističkog projekta.

„Najveći problem je „šum u komunikaciji“, investitori često ne znaju šta tačno žele na početku, što dovodi do kasnijih izmena koje nisu adekvatno plaćene, a troše ogromno vreme“, utisci su ispitanika u anketi.

Time je obuhvaćen kompletan proces, od razvoja koncepta arhitektonskog rešenja do pribavljanja saglasnosti nadležnih organa, uključujući i odobrenje Ministarstva unutrašnjih poslova na predviđene mere zaštite od požara, za standardne stambene i poslovne objekte.

Istovremeno, analiza nije uključivala dodatne ili specijalizovane usluge koje izlaze okvira standardnog projektantskog angažmana. To znači da u obračun nisu ulazile usluge urbanističkog planiranja, value engineering-a, projektovanja enterijera javnih prostora, izrade marketinških materijala, stručnog ili projektantskog nadzora, geomehaničkih elaborata, kao ni projekata infrastrukture.

Anketa je takođe uzela u obzir isključivo poslove realizovane po standardnim ugovornim modelima, bez posebnih zahteva u pogledu bankarskih garancija. U segmentu poslovnih objekata, obuhvaćeni su projekti u tzv. „shell & core“ fazi, bez uključenog fit-out dizajna, čime je dodatno obezbeđena uporedivost i konzistentnost prikupljenih podataka.

“Izazovi u saradnji sa investitorima se ogledaju i u činjenici da klijenti često očekuju da usluge Value engineering-a, Cost estimacija, upravljanja projektima ili CEOP administracije budu u osnovnoj ceni projektovanja.”

Ključni nalazi istraživanja

Značajne regionalne razlike cena usluge projektovanja

Cene usluga projektovanja u Beogradu u proseku su dvostruko više nego u Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu. Istovremeno, raspon cena u glavnom gradu je izrazito širok i kreće se u odnosu 1:4 za projekte iste veličine. Primera radi u Beogradu stambeni objekat od 2.000 m² se projektuje po ceni od 36 do čak 140 hiljada evra, objekat od 5.000 m² po ceni od 90 do 300 hiljada evra, objekat od 10.000 m² za cenu od 130 do 500 hiljada evra a objekat od 20.000 m² za cenu od 240 do 610 hiljada evra. Poslovni objekat od 10.000 m² se u 2025. ugovarao po ceni 150 do 450 hiljada evra.

Sa druge strane, u Novom sadu, Nišu i Kragujevcu su cene gotovo linearne i odstupanja od min do max cene su oko 5-10 odsto.

Učešće projektantskih usluga u ukupnim troškovima je ispod evropskog proseka

Učešće projektantskih usluga u ukupnim troškovima izgradnje u Beogradu iznosi između 2 i 3 odsto, što je značajno ispod evropskog proseka. Poređenja radi, u Hrvatskoj i Sloveniji ovaj udeo iznosi između 5 i 9 odsto, dok je u Nemačkoj 8 do 12 odsto. ASAP ukazuje da približavanje evropskim standardima kada se radi o načinu obračuna i vrednosti arhitektonskih usluga povećava kvalitet projekta, osigurava dodatnu vrednost naručiocima i smanjuje vreme koje je potrebno za izgradnju objekta.

Razlika u broju radnih sati potrebnih za realizaciju projekta

Istraživanje je takođe ukazalo na značajno veće opterećenje projektantskih timova u Beogradu u odnosu na druge gradove, što se ogleda u gotovo duplo većem broju radnih sati potrebnih za realizaciju projekata. Kao ključni razlozi navode se kompleksnije administrativne procedure, veći nivo konkurencije i složeniji tržišni uslovi.

Značajanu deo ukupne cene čine usluge saradnika na projektu

U strukturi cena, značajan udeo imaju i saradnici na projektu (statičari, MEP inženjeri, konsultanti i drugi), koji učestvuju sa 42 do 45 odsto ukupne cene u većim gradovima, dok je u Novom Sadu taj procenat i viši (od 55 do 58 odsto).

Porast cena arhitektonskih usluga u 2025. sa tendencijom daljeg rasta

Cene arhitektonskih usluga u 2025. godini porasle su za oko 9 odsto u odnosu na prethodnu godinu, a sličan trend rasta očekuje se u 2026. godini. Kao ključni uzroci navode se rast zarada, povećanje cena softverskih licenci (godišnje u proseku 15 odsto) i opšti inflatorni pritisci.

Istovremeno, sve češče investitori zahtevaju tzv. „full-service“ pristup, koji uključuje dodatne usluge poput stručnog nadzora, dizajna enterijera i izrade promotivnih materijala.

Koji su najveći izazovi

Najveći izazovi u saradnji sa investitorima odnose se na:

• nedovoljno definisane projektne zadatke,
• nerealne rokove i
• nerazumevanje obima arhitektonskih usluga.

Poseban problem predstavlja nejasna komunikacija u ranim fazama projekta, što dovodi do naknadnih izmena koje često nisu adekvatno kompenzovane.

Sa druge strane, arhitektonska struka prepoznaje potrebu za unapređenjem sopstvenih poslovnih praksi, pre svega u oblasti upravljanja projektima, interne organizacije i komunikacije sa klijentima. Administrativne procedure ostaju jedan od najvećih sistemskih problema, uz česte primedbe na neefikasnost i neujednačenost postupanja nadležnih institucija.

Preporuke ASAP

Na osnovu rezultata istraživanja, ASAP preporučuje arhitekonskoj zajednici:

• jasnije definisanje ugovornih odnosa,
• precizno određivanje obima usluga i
• naplatu svih naknadnih izmena projektog zadatka.

Poseban akcenat stavljen je na transparentnu komunikaciju sa klijentima i racionalno upravljanje internim kapacitetima arhitektonskih firmi u cilju očuvanja kvaliteta rada.

Dalji koraci

U narednom periodu ASAP će raditi na standardizaciji usluga i izradi preporučenih modela ugovora, definisanju referentnih cenovnih okvira, kao i razvoju metodologije za obračun radnih sati. Takođe, planirano je intenzivnije institucionalno delovanje u cilju unapređenja regulatornog okvira i smanjenja administrativnih prepreka.

„Postoji prostor za napredak i unapređenje poslovanja i to kroz bolju sinhronizaciju projekata, detaljniju tehničku pripremu na početku i bolju komunikaciju sa klijentima o samom procesu rada“, utisci su ispitanika.

O ASAP

Asocijacija srpskih arhitektonskih praksi (ASAP) je poslovna platforma za razmenu znanja i promociju srpskih arhitektonskih praksi. ASAP preko broji stotinu članova, arhitektonskih fi rmi iz svih delova Srbije koje posluju u oblasti arhitekture, dizajna, konsaltinga i urbanizma.

Aktivnosti koje sprovodi i brojnost članstva ASAP čini reprezentativnim udruženjem i partnerom državnim institucijama, privatnim investitorima i međunarodnim udruženjima.

Igor Marsenić, izvršni menadžer ASAP
E-mail: contact@asap.org.rs
Tel: +381 60 6262 056
asap.org.rs