Connect with us
Novosti

Ko je upravnik zgrade i ┼íta su njegova zadu┼żenja i obaveze?

U poslednjih par godina sve vi┼íe stanara zgrada odlu─Źuje se da za upravnika zgrade anga┼żuje profesionalno stru─Źno lice preko agencije, odnosno registrovane firme za obavljanje tih poslova, koje poseduje licencu za tu vrstu rada, te koji dobro poznaje zakone i pravilnike i koji se dobro razume u administrativno upravljanje zgradom. Iako se svima prva misao koja se javlja u vezi sa ovim poslom odnosi na neke prakti─Źne aktivnosti poput odr┼żavanja u smislu ─Źi┼í─çenja, popravke lifta, sistema obezbe─Ĺenja i video nadzora i tome sli─Źno, posao je ipak mnogo obimniji i kompleksniji.

Za normalno i adekvatno funkcionisanje zgrade kao pravnog lica potrebno je da bude obezbe─Ĺena adekvatna i prakti─Źna i administrativna strana. Ali tu u obzir treba uzete i balansiranje izme─Ĺu zahteva i potreba stanara kao i onoga ┼íto su realne mogu─çnosti. Ne┼íto vi┼íe o ovom poslu, zadu┼żenjima, obavezama ali i odgovorno┼í─çu sa druge strane mo┼żete pro─Źitati u nastavku teksta.

Zakonske odredbe i pravila

Zakon o stanovanju i odr┼żavanja zgrada stupio je na snagu po─Źetkom 2017. godine i od tada je krenula reforma prakti─Źnog funkcionisanje i primene odredbi ovog Zakona u praksi. Prvih godina stanari su bili zbunjeni i nisu bili sigurni u vezi sa svim bitnim pitanjima i stvarima koje je potrebno re┼íiti. Danas je to uobi─Źajeno i ne┼íto ┼íto su ljudi potpuno prihvatili i na ┼íta su se u su┼ítini i navikli. Iako je i ranije postojala skup┼ítina stanara koja je imala svog predsednika i na taj na─Źin funkcionisala i odr┼żavala objekta ,,u ┼żivotuÔÇť, ovim Zakonom bli┼że i preciznije su definisane klju─Źne obaveze, zadu┼żenja i odgovornosti tog zadu┼żenog lica za te poslove kao i procedure i nadle┼żnosti drugih ustanova.

Obavezna je registracija stambenih zajednica u univerzalnom Registru stambenih zajednica i to bi do danas trebalo da je u potpunosti re┼íeno, te se o─Źekuje da imamo a┼żurnu bazu podataka po tom pitanju. Da bi se neko bavio profesionalno ovim poslom potrebno je da ima registrovano privredno dru┼ítvo odnosno da bude preduzetnik koji je organizator profesionalnog upravljanja. Lice koje se bavi tim poslovnom mora posedovati posebnu licencu za obavljanje poslova iz te oblasti i mora biti upisano u jedinstveni registar koji se vodi pri Privrednoj komori Srbije. Osim toga mora imati i neke druge li─Źne i profesionalne karakteristike.

Zadu┼żenja, obaveze i odgovornost

Pre svega treba krenuti od op┼ítijih pojmova i zadu┼żenja, a ona se odnose na predstavljanje i zastupanje stavova, mi┼íljenja, potreba i ┼żelja stanara iste te stambene jedinice. Osim toga, on u ime svih posreduje kod institucija i sprovodi pravne radnje u vezi sa svim potrebnim pitanjima. Kada su u pitanju administrativni poslovi, osim registracije, potrebno je da vodi odre─Ĺenu evidenciju u skladu sa propisima. To se pre svega odnosi na vo─Ĺenje a┼żurne evidencije svih posebnih, zajedni─Źkih i samostalnih delova, svih vlasnika, suvlasnika i zakupaca.

Pored toga, vo─Ĺenje ra─Źuna o sredstvima na zajedni─Źkom teku─çem ra─Źunu je velika odgovornost i obaveza. Njime se raspola┼że pre svega u korist i u skladu sa odlukama skup┼ítine, a ne donose se li─Źne i ishitrene odluke. I ne treba zanemariti prakti─Źne radove koji su neizostavni deo, a odnose se na organizaciju radova na zajedni─Źkim delovima i zemlji┼ítu, nekih hitnih intervencija, vo─Ĺenju ra─Źuna o postavljanju, odr┼żavanju i pravilnoj upotrebi video nadzora i tome sli─Źno.

┼áta u slu─Źaju kvarova i drugih problema?

Upravnik je du┼żan i da vodi ra─Źuna o odr┼żavanju kao i o svim drugim problemima koji se mogu javiti. Kvarove otklanja tako ┼íto se anga┼żuje registrovana firma za svaki konkretni slu─Źaj. Ali mogu se desiti i neke druge vrste problema poput nepo┼ítovanja ku─çnog reda u bilo kom delu, posebno kada je re─Ź o buci i drugim ┼ítetnim uticajima. U tom slu─Źaju oni ovakve vrste prijava moraju biti spremni da primaju 24/7 i da na taj na─Źin budu uvek dostupni, za prijem prijave i na─Źinima za re┼íavanje. U tom smislu potrebno je posedovanje i znanja u smislu kome se prijavljuju obave┼ítenja, ko je nadle┼żni organ, kao i koje je dodatne mere potrebno preduzeti.

Ko su spoljni saradnici?

Kao ┼íto je moglo da se zaklju─Źi iz prethodno izlo┼żenog veoma va┼żnu stavku poslova obuhvata posredovanje i saradnja sa drugim sistemima. Svako iz svog domena poslovanja ima zna─Źajan uticaj na celokupno funkcionisanje. Kao delovi slagalice, svi ti sistemi poma┼żu da se stvori celina koja funkcioni┼íe ba┼í kako treba. Ve─ç je pomenuta administracija kao i finansije, a njima treba dodati i slu┼żbe koje se bave odr┼żavanjem i ─Źi┼í─çenjem, tehni─Źke slu┼żbe (za odr┼żavanje liftova, za sistem grejanja, za elektriku i dr.) koju su zadu┼żene za ispravnost i popravke, zastupni┼ítva… U odnosu na to saradnici mogu biti knjigovodstvene agencije, slu┼żbe tehni─Źke podr┼íke kao i slu┼żbe odr┼żavanja (elektrike, tehnike, vodoinstalateri, ─Źista─Źi snega i tome sli─Źno).

Zna─Źaj i upravljanje video nadzorom

Jedna od stvari koja zna─Źajno doprinosi ose─çaju bezbednosti i sigurnosti, pored a┼żurnog spiska stanara, zaklju─Źanih ulaznih vrata i savremenih interfona, jeste regulisanje video nadzora u ovakvim objektima. Da bi se instalirao video nadzor mora ga izglasati dvotre─çinska ve─çina stanara (koji svoju saglasnost daju pismeno) jer se finansira iz investicionog fonda zgrade odnosno sa dela ra─Źuna koji se vodi kao investiciono upravljanje. Osim toga treba se ispune jo┼í neki kriterijumi.

Video nadzor mora biti postavljen u skladu sa propisima od kojih se dominantan deo odnosi na odredbe Zakona o za┼ítiti podataka o li─Źnosti, a jedan deo i na odredbe Zakona o privatnom obezbe─Ĺenju. Dakle ta─Źno se zna gde se kamere mogu montirati, ko ima uvid u njih i pod kojim uslovima. Ali se jasno mora ista─çi na vidljivom mestu obave┼ítenje o postojanju kamera kao i kontakt podaci o licu koje je za odr┼żavanje istog zadu┼żeno. Dakle, postavljanje video nadzora na spratovima i u liftovima nije dozvoljeno, dok se kamere postavljaju tako da snimaju ulaz u sve zajedni─Źke prostorije, ali ne i nadzor u istim. Upravo jedan od spoljnih saradnika mo┼że da bude i agencija koja se bavi pu┼ítanjem u rad i odr┼żavanjem sistema tehni─Źke za┼ítite, video nadzora. Ta agencija ili firma mora da poseduje licencu za obavljanje ovih poslova posebno za monta┼żu, pu┼ítanje i odr┼żavanje.

Za svaku zloupotrebu video nadzora postoje odre─Ĺene sankcije koju ovla┼í─çeno lice mo┼że da snosi.