Ko je upravnik zgrade i šta su njegova zaduženja i obaveze?

U poslednjih par godina sve više stanara zgrada odlučuje se da za upravnika zgrade angažuje profesionalno stručno lice preko agencije, odnosno registrovane firme za obavljanje tih poslova, koje poseduje licencu za tu vrstu rada, te koji dobro poznaje zakone i pravilnike i koji se dobro razume u administrativno upravljanje zgradom. Iako se svima prva misao koja se javlja u vezi sa ovim poslom odnosi na neke praktične aktivnosti poput održavanja u smislu čišćenja, popravke lifta, sistema obezbeđenja i video nadzora i tome slično, posao je ipak mnogo obimniji i kompleksniji.

Za normalno i adekvatno funkcionisanje zgrade kao pravnog lica potrebno je da bude obezbeđena adekvatna i praktična i administrativna strana. Ali tu u obzir treba uzete i balansiranje između zahteva i potreba stanara kao i onoga što su realne mogućnosti. Nešto više o ovom poslu, zaduženjima, obavezama ali i odgovornošću sa druge strane možete pročitati u nastavku teksta.

Zakonske odredbe i pravila

Zakon o stanovanju i održavanja zgrada stupio je na snagu početkom 2017. godine i od tada je krenula reforma praktičnog funkcionisanje i primene odredbi ovog Zakona u praksi. Prvih godina stanari su bili zbunjeni i nisu bili sigurni u vezi sa svim bitnim pitanjima i stvarima koje je potrebno rešiti. Danas je to uobičajeno i nešto što su ljudi potpuno prihvatili i na šta su se u suštini i navikli. Iako je i ranije postojala skupština stanara koja je imala svog predsednika i na taj način funkcionisala i održavala objekta ,,u životu“, ovim Zakonom bliže i preciznije su definisane ključne obaveze, zaduženja i odgovornosti tog zaduženog lica za te poslove kao i procedure i nadležnosti drugih ustanova.

Obavezna je registracija stambenih zajednica u univerzalnom Registru stambenih zajednica i to bi do danas trebalo da je u potpunosti rešeno, te se očekuje da imamo ažurnu bazu podataka po tom pitanju. Da bi se neko bavio profesionalno ovim poslom potrebno je da ima registrovano privredno društvo odnosno da bude preduzetnik koji je organizator profesionalnog upravljanja. Lice koje se bavi tim poslovnom mora posedovati posebnu licencu za obavljanje poslova iz te oblasti i mora biti upisano u jedinstveni registar koji se vodi pri Privrednoj komori Srbije. Osim toga mora imati i neke druge lične i profesionalne karakteristike.

Zaduženja, obaveze i odgovornost

Pre svega treba krenuti od opštijih pojmova i zaduženja, a ona se odnose na predstavljanje i zastupanje stavova, mišljenja, potreba i želja stanara iste te stambene jedinice. Osim toga, on u ime svih posreduje kod institucija i sprovodi pravne radnje u vezi sa svim potrebnim pitanjima. Kada su u pitanju administrativni poslovi, osim registracije, potrebno je da vodi određenu evidenciju u skladu sa propisima. To se pre svega odnosi na vođenje ažurne evidencije svih posebnih, zajedničkih i samostalnih delova, svih vlasnika, suvlasnika i zakupaca.

Pored toga, vođenje računa o sredstvima na zajedničkom tekućem računu je velika odgovornost i obaveza. Njime se raspolaže pre svega u korist i u skladu sa odlukama skupštine, a ne donose se lične i ishitrene odluke. I ne treba zanemariti praktične radove koji su neizostavni deo, a odnose se na organizaciju radova na zajedničkim delovima i zemljištu, nekih hitnih intervencija, vođenju računa o postavljanju, održavanju i pravilnoj upotrebi video nadzora i tome slično.

Šta u slučaju kvarova i drugih problema?

Upravnik je dužan i da vodi računa o održavanju kao i o svim drugim problemima koji se mogu javiti. Kvarove otklanja tako što se angažuje registrovana firma za svaki konkretni slučaj. Ali mogu se desiti i neke druge vrste problema poput nepoštovanja kućnog reda u bilo kom delu, posebno kada je reč o buci i drugim štetnim uticajima. U tom slučaju oni ovakve vrste prijava moraju biti spremni da primaju 24/7 i da na taj način budu uvek dostupni, za prijem prijave i načinima za rešavanje. U tom smislu potrebno je posedovanje i znanja u smislu kome se prijavljuju obaveštenja, ko je nadležni organ, kao i koje je dodatne mere potrebno preduzeti.

Ko su spoljni saradnici?

Kao što je moglo da se zaključi iz prethodno izloženog veoma važnu stavku poslova obuhvata posredovanje i saradnja sa drugim sistemima. Svako iz svog domena poslovanja ima značajan uticaj na celokupno funkcionisanje. Kao delovi slagalice, svi ti sistemi pomažu da se stvori celina koja funkcioniše baš kako treba. Već je pomenuta administracija kao i finansije, a njima treba dodati i službe koje se bave održavanjem i čišćenjem, tehničke službe (za održavanje liftova, za sistem grejanja, za elektriku i dr.) koju su zadužene za ispravnost i popravke, zastupništva… U odnosu na to saradnici mogu biti knjigovodstvene agencije, službe tehničke podrške kao i službe održavanja (elektrike, tehnike, vodoinstalateri, čistači snega i tome slično).

Značaj i upravljanje video nadzorom

Jedna od stvari koja značajno doprinosi osećaju bezbednosti i sigurnosti, pored ažurnog spiska stanara, zaključanih ulaznih vrata i savremenih interfona, jeste regulisanje video nadzora u ovakvim objektima. Da bi se instalirao video nadzor mora ga izglasati dvotrećinska većina stanara (koji svoju saglasnost daju pismeno) jer se finansira iz investicionog fonda zgrade odnosno sa dela računa koji se vodi kao investiciono upravljanje. Osim toga treba se ispune još neki kriterijumi.

Video nadzor mora biti postavljen u skladu sa propisima od kojih se dominantan deo odnosi na odredbe Zakona o zaštiti podataka o ličnosti, a jedan deo i na odredbe Zakona o privatnom obezbeđenju. Dakle tačno se zna gde se kamere mogu montirati, ko ima uvid u njih i pod kojim uslovima. Ali se jasno mora istaći na vidljivom mestu obaveštenje o postojanju kamera kao i kontakt podaci o licu koje je za održavanje istog zaduženo. Dakle, postavljanje video nadzora na spratovima i u liftovima nije dozvoljeno, dok se kamere postavljaju tako da snimaju ulaz u sve zajedničke prostorije, ali ne i nadzor u istim. Upravo jedan od spoljnih saradnika može da bude i agencija koja se bavi puštanjem u rad i održavanjem sistema tehničke zaštite, video nadzora. Ta agencija ili firma mora da poseduje licencu za obavljanje ovih poslova posebno za montažu, puštanje i održavanje.

Za svaku zloupotrebu video nadzora postoje određene sankcije koju ovlašćeno lice može da snosi.