Da bismo objasnili kada je potreban projekat energetske efikasnosti, moramo prvo razjasniti šta je to energetski pasoš i kada je on potreban.
Energetski pasoš je dokument koji pokazuje energetske karakteristike zgrade i njenu efikasnost u potrošnji energije. Njegova svrha je da omogući procenu potrošnje energije u objektima i da pruži informacije o mogućim poboljšanjima energetske efikasnosti.
Objekti se razvrstavaju u energetske razrede (npr. od A+ do G), pri čemu A+ označava najefikasniji objekat sa najmanjom potrošnjom energije, dok je G najneefikasniji.
Energetski pasoš izdaju privredna društva, odnosno druga pravna lica koja imaju licencu za energetsko sertifikovanje objekata. Energetski pasoš važi deset godina, osim ako se ne izvrše značajne promene na objektu koje utiču na njegovu energetsku efikasnost. Pod kojim uslovima, koja je sadržina i način izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima zgrada, reguliše Pravilnik o uslovima, sadržini i načinu izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima zgrada („Sl. Glasnik RS“, br. 69/2012, 44/2018 – dr. zakon i 111/2022), u daljem tekstu Pravilnik.
Da li je energetski pasoš obavezan i za objekte rađene pre 2012. godine?
Energetski pasoš je zakonski obavezan za sve nove zgrade izgrađene od 2012. godine, a za objekte koji su građeni pre obaveznog energetskog pasoša „Zakonom o planiranju i izgradnji“ (‘Sl. glasnik RS’, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – dr. zakon, 9/2020, 52/2021 i 62/2023) (u daljem tekstu Zakon), član 84. predvideo je rokove do kada i ti objekti moraju obezbediti energetske pasoše:
- Vlasnici postojećih zgrada javne namene u javnoj svojini dužni su da do 4. avgusta 2026. godine pribave sertifikat. Ukoliko to ne učine, kazniće se novčanom kaznom u iznosu od 50.000 do 100.000 dinara;
- Vlasnici postojećih poslovnih zgrada dužni su da do 4. avgusta 2028. godine pribave sertifikat. Isti je iznos kazne i za njih, od 50.000 do 100.000 dinara, ukoliko ne pribave sertifikat;
- Vlasnici postojećih stambenih zgrada dužni su da do 4. avgusta 2033. godine pribave sertifikat. Takođe, ista je kazna i za vlasnike stanova ukoliko ne pribave sertifikat.
Prema Zakonu, jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se zgrada nalazi trebalo je da donesu opšti akt do 4. avgusta 2024. godine, kojim će se bliže urediti kontrola izvršavanja ove obaveze. Da li su to učinile, morate proveriti u nadležnoj jedinici lokalne samouprave.
Nakon isteka gore navedenih datuma, sertifikat o energetskim svojstvima će se obavezno prilagati prilikom overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili zaključenja ugovora o zakupu.
Objekti koji ne obezbede energetski pasoš do isteka rokova neće moći da budu predmet prometa nekretnina.
To znači da stan, lokal, kuću i druge objekte nećete moći da prodate ako nemaju energetske pasoše. U procesu prometa tretiraće se kao nelegalne zgrade.
Važno je napomenuti da ukoliko kupujete stan u izgradnji, sertifikat nije uslov za overu ugovora, već se prilaže po izdavanju upotrebne dozvole i upisu u katastar.
Šta je to elaborat energetske efikasnosti?
Da bi se izdao energetski pasoš, potrebno je uraditi Elaborat energetske efikasnosti (Elaborat EE) u fazi predaje dokumentacije za građevinsku dozvolu. Elaborat EE je poseban projekat koji je deo projekta za građevinsku dozvolu i ne podleže tehničkoj kontroli. Izrađuje ga projektant sa odgovarajućom licencom.
Elaborat EE nije potreban samo za nove objekte već i za postojeće objekte u slučaju rekonstrukcije, sanacije, adaptacije, energetske sanacije i prenamene prostora uz izvođenje radova. U tim slučajevima je složeniji i zahteva:
- elaborat energetske efikasnosti za stanje pre izvođenja radova;
- sertifikat o energetskim svojstvima zgrade za stanje pre izvođenja radova;
- elaborat energetske efikasnosti za novoprojektovano stanje;
- sertifikat o energetskim svojstvima zgrade nakon izvođenja radova.
Objekti za koje nije potrebno raditi Elaborat energetske efikasnosti
Prema važećem Pravilniku, nije za sve objekte potrebno pribaviti energetski pasoš. Objekti koji su izuzeti navedeni su u Članu 7. Pravilnika, a to su:
- objekti koji se prodaju, daju u zakup, rekonstruišu ili energetski saniraju, a koji imaju neto površinu manju od 50 m2. Za objekte koji se energetski saniraju treba uzeti sa rezervom, jer je Pravilnik iz 2022. godine, a Zakon se u delu energetske efikasnosti menjao 2023. godine i nije predvideo da se izuzimaju objekti ispod 50 m2;
- zgrade koje imaju predviđeni vek upotrebe ograničen na dve godine i manje;
- zgrade privremenog karaktera za potrebe izvođenja radova, odnosno obezbeđenje prostora za smeštaj ljudi i građevinskog materijala u toku izvođenja radova;
- radionice, proizvodne hale, industrijske zgrade i druge privredne zgrade koje se, u skladu sa svojom namenom, moraju držati otvorenima više od polovine radnog vremena, ako nemaju ugrađene vazdušne zavese;
- zgrade namenjene za održavanje verskih obreda;
- postojeće zgrade koje se prodaju ili se pravo vlasništva prenosi u stečajnom postupku, u slučaju prisilne prodaje ili izvršenja. I ovo treba uzeti sa rezervom;
- zgrade koje su pod određenim režimom zaštite, a kod kojih bi ispunjenje zahteva energetske efikasnosti bilo u suprotnosti sa uslovima zaštite;
- zgrade koje se ne greju ili se greju na temperaturu do +12°C. Najčešće se radi o pomoćnim objektima koji se ne greju.
Kazne za nepoštovanje energetske efikasnosti
Ako se objekat gradi ili rekonstruiše bez poštovanja standarda energetske efikasnosti:
- investitor može biti kažnjen novčano (za pravna lica od 300.000 do 3.000.000 RSD, a za fizička od 50.000 do 500.000 RSD);
- objekat ne može dobiti upotrebnu dozvolu;
- energetski pasoš se ne može izdati, što otežava prodaju ili izdavanje nekretnine, a nakon 2033. godine neće biti moguće prodati nekretninu bez ovog dokumenta.
Zaključak
Elaborat EE je obavezan za sve objekte za koje se pribavlja energetski pasoš. Za objekte koji nisu u obavezi da imaju energetski pasoš, izrada Elaborata EE nije potrebna u procesu dobijanja dozvole za gradnju ili rešenja o odobrenju za izgradnju.
S obzirom na to da će od 2033. godine energetski pasoš biti uslov za promet nekretnina, izrada Elaborata EE postaje ključan korak u osiguravanju zakonitosti i vrednosti objekata na tržištu.
Vlasnici objekata i investitori treba pravovremeno da planiraju izradu ovog dokumenta kako bi izbegli pravne prepreke, novčane kazne i potencijalne probleme prilikom prodaje ili izdavanja nekretnina.
Ulaganje u energetsku efikasnost ne samo da ispunjava zakonske obaveze već dugoročno donosi uštede u potrošnji energije i doprinosi održivijoj gradnji i zaštiti životne sredine.
Autor teksta: arh. Aleksandra Koneski Mladenović