Asocijacija srpskih arhitektonskih praksi (ASAP) predstavila je rezultate najnovijeg istraživanja o cenama arhitektonskih usluga u 2025. godini, kao i prognoze kretanja tržišta i ključne izazove u sektoru projektovanja stambenih i poslovnih objekata u Beogradu, Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu.
“Ovo istraživanje je deo kontinuiranih aktivnosti ASAP-a usmerenih na praćenje i unapređenje tržišta arhitektonskih usluga u Srbiji. Cilj je da našim članicama, kao i stručnoj javnosti pružimo realan uvid u stanje na tržištu, uključujući raspon i prosečne cene usluga, kao i identifikaciju prostora za unapređenje poslovnog okruženja. Dodatno, proširićemo ovo istraživanje na oblast unutrašnje arhitekture, kao i projektovanja individualnih stambenih objekata. Dobijeni podaci su značajni za naredne aktivnosti ASAP-a koje će biti, između ostalog, usmerene i na intenzivnije institucionalno delovanje kako bi se unapredio regulatorni okvir i smanjile administrativne prepreke. Sve to, zajedno sa radom na standardizaciji usluga, definisanju referentnih cenovnih okvira i razvoju metodologije za obračun radnih sati, treba da rezultira jasnije i bolje utvrđenom cenama arhitektonskih usluga”, istakao je Igor Marsenić, izvršni menadžer ASAP.
O anketi
U istraživanju koje je sproveo ASAP učestvovale su arhitektonske firme iz svih krajeva Srbije.
Za potrebe anonimne ankete odabrano je više karakterističnih tipova i veličina projekata, kako bi se obezbedio relevantan i reprezentativan uvid u tržišne cene projektantskih usluga. Istraživanje je realizovano početkom 2026. godine, na anonimnoj osnovi, čime je učesnicima omogućeno da pruže objektivne i pouzdane podatke.
Analizirani obim usluga obuhvatio je standardni paket u skladu sa važećim domaćim zakonodavstvom, kroz tri ključne faze projektovanja: izradu idejnog rešenja (IDR), projekta za građevinsku dozvolu (PGD) i projekta za izvođenje (PZI). U obzir su uzeti svi neophodni projekti, kao i sprovođenje procedure direktnim putem izdavanja lokacijskih uslova, bez potrebe za izradom urbanističkog projekta.
Time je obuhvaćen kompletan proces, od razvoja koncepta arhitektonskog rešenja do pribavljanja saglasnosti nadležnih organa, uključujući i odobrenje Ministarstva unutrašnjih poslova na predviđene mere zaštite od požara, za standardne stambene i poslovne objekte.
Istovremeno, analiza nije uključivala dodatne ili specijalizovane usluge koje izlaze okvira standardnog projektantskog angažmana. To znači da u obračun nisu ulazile usluge urbanističkog planiranja, value engineering-a, projektovanja enterijera javnih prostora, izrade marketinških materijala, stručnog ili projektantskog nadzora, geomehaničkih elaborata, kao ni projekata infrastrukture.
Anketa je takođe uzela u obzir isključivo poslove realizovane po standardnim ugovornim modelima, bez posebnih zahteva u pogledu bankarskih garancija. U segmentu poslovnih objekata, obuhvaćeni su projekti u tzv. „shell & core“ fazi, bez uključenog fit-out dizajna, čime je dodatno obezbeđena uporedivost i konzistentnost prikupljenih podataka.
Ključni nalazi istraživanja
Značajne regionalne razlike cena usluge projektovanja
Cene usluga projektovanja u Beogradu u proseku su dvostruko više nego u Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu. Istovremeno, raspon cena u glavnom gradu je izrazito širok i kreće se u odnosu 1:4 za projekte iste veličine. Primera radi u Beogradu stambeni objekat od 2.000 m2 se projektuje po ceni od 36 do čak 140 hiljada evra, objekat od 5.000 m2 po ceni od 90 do 300 hiljada evra, objekat od 10.000 m2 za cenu od 130 do 500 hiljada evra a objekat od 20.000 m2 za cenu od 240 do 610 hiljada evra. Poslovni objekat od 10.000 m2 se u 2025. ugovarao po ceni 150 do 450 hiljada evra.
Sa druge strane, u Novom sadu, Nišu i Kragujevcu su cene gotovo linearne i odstupanja od min do max cene su oko 5-10 odsto.
Učešće projektantskih usluga u ukupnim troškovima je ispod evropskog proseka
Učešće projektantskih usluga u ukupnim troškovima izgradnje u Beogradu iznosi između 2 i 3 odsto, što je značajno ispod evropskog proseka. Poređenja radi, u Hrvatskoj i Sloveniji ovaj udeo iznosi između 5 i 9 odsto, dok je u Nemačkoj 8 do 12 odsto. ASAP ukazuje da približavanje evropskim standardima kada se radi o načinu obračuna i vrednosti arhitektonskih usluga povećava kvalitet projekta, osigurava dodatnu vrednost naručiocima i smanjuje vreme koje je potrebno za izgradnju objekta.
Razlika u broju radnih sati potrebnih za realizaciju projekta
Istraživanje je takođe ukazalo na značajno veće opterećenje projektantskih timova u Beogradu u odnosu na druge gradove, što se ogleda u gotovo duplo većem broju radnih sati potrebnih za realizaciju projekata. Kao ključni razlozi navode se kompleksnije administrativne procedure, veći nivo konkurencije i složeniji tržišni uslovi.
Značajanu deo ukupne cene čine usluge saradnika na projektu
U strukturi cena, značajan udeo imaju i saradnici na projektu (statičari, MEP inženjeri, konsultanti i drugi), koji učestvuju sa 42 do 45 odsto ukupne cene u većim gradovima, dok je u Novom Sadu taj procenat i viši (od 55 do 58 odsto).
Porast cena arhitektonskih usluga u 2025. sa tendencijom daljeg rasta
Cene arhitektonskih usluga u 2025. godini porasle su za oko 9 odsto u odnosu na prethodnu godinu, a sličan trend rasta očekuje se u 2026. godini. Kao ključni uzroci navode se rast zarada, povećanje cena softverskih licenci (godišnje u proseku 15 odsto) i opšti inflatorni pritisci.
Istovremeno, sve češče investitori zahtevaju tzv. „full-service“ pristup, koji uključuje dodatne usluge poput stručnog nadzora, dizajna enterijera i izrade promotivnih materijala.
Koji su najveći izazovi
Najveći izazovi u saradnji sa investitorima odnose se na:
- nedovoljno definisane projektne zadatke,
- nerealne rokove i
- nerazumevanje obima arhitektonskih usluga.
Poseban problem predstavlja nejasna komunikacija u ranim fazama projekta, što dovodi do naknadnih izmena koje često nisu adekvatno kompenzovane.
Sa druge strane, arhitektonska struka prepoznaje potrebu za unapređenjem sopstvenih poslovnih praksi, pre svega u oblasti upravljanja projektima, interne organizacije i komunikacije sa klijentima. Administrativne procedure ostaju jedan od najvećih sistemskih problema, uz česte primedbe na neefikasnost i neujednačenost postupanja nadležnih institucija.
Preporuke ASAP
Na osnovu rezultata istraživanja, ASAP preporučuje arhitekonskoj zajednici:
- jasnije definisanje ugovornih odnosa,
- precizno određivanje obima usluga i
- naplatu svih naknadnih izmena projektog zadatka.
Poseban akcenat stavljen je na transparentnu komunikaciju sa klijentima i racionalno upravljanje internim kapacitetima arhitektonskih firmi u cilju očuvanja kvaliteta rada.
Dalji koraci
U narednom periodu ASAP će raditi na standardizaciji usluga i izradi preporučenih modela ugovora, definisanju referentnih cenovnih okvira, kao i razvoju metodologije za obračun radnih sati. Takođe, planirano je intenzivnije institucionalno delovanje u cilju unapređenja regulatornog okvira i smanjenja administrativnih prepreka.
Antrfile: utisci ispitanika u istraživanju
“Najveći problem je „šum u komunikaciji“, investitori često ne znaju šta tačno žele na početku, što dovodi do kasnijih izmena koje nisu adekvatno plaćene, a troše ogromno vreme.”
“Izazovi u saradnji sa investitorima se ogledaju i u činjenici da klijenti često očekuju da usluge Value engineering-a, Cost estimacija, upravljanja projektima ili CEOP administracije budu u osnovnoj ceni projektovanja.”
“Postoji prostor za napredak i unapređenje poslovanja i to kroz bolju sinhronizaciju projekata, detaljniju tehničku pripremu na početku i bolju komunikaciju sa klijentima o samom procesu rada.”
O ASAP
Asocijacija srpskih arhitektonskih praksi (ASAP) je poslovna platforma za razmenu znanja i promociju srpskih arhitektonskih praksi. ASAP preko broji stotinu članova, arhitektonskih fi rmi iz svih delova Srbije koje posluju u oblasti arhitekture, dizajna, konsaltinga i urbanizma.
Aktivnosti koje sprovodi i brojnost članstva ASAP čini reprezentativnim udruženjem i partnerom državnim institucijama, privatnim investitorima i međunarodnim udruženjima.
Igor Marsenić, izvršni menadžer ASAP
E-mail: contact@asap.org.rs
Tel: +381 60 6262 056
asap.org.rs