Prvo pitanje na koje tražite odgovor kada odlučite da kupite plac za gradnju je: „Da li ću naći povoljan plac na dobrom mestu?“. Na osnovu odgovora na to pitanje pravite strategiju kupovine, ne vodeći računa o drugim parametrima koji su važni za izgradnju. Mala digresija: pojam „plac“ vezan je za stručni pojam „parcela“, tako da će se u ovom tekstu nadalje koristiti pojam „parcela“.
Ako bi parcela imala ličnu kartu, ona bi sadržala tri elementa. Sva tri su dostupna bilo kome, neki uz dodatno plaćanje, a neki su potpuno besplatni. Za pribavljanje istih bitno je da znate koji je broj parcele i koja je katastarska opština. Da vidimo koja su to tri elementa (dokumenta):
- List nepokretnosti
- Kopija plana ili/i KTP
- Informacija o lokaciji
U tekstu će biti objašnjeno u kratkim crtama koje informacije su vam bitne u svakom dokumentu pojedinačno.
List nepokretnosti
List nepokretnosti je dokument koji se može naći na sajtu eKatastra. Odabirom opštine, a onda i katastarske opštine i upisom broja katastarske parcele, dobićete list nepokretnosti posebno za samu parcelu, a posebno za objekte na parceli, ukoliko postoje.
Iz lista nepokretnosti dobićete nekoliko konkretnih informacija:
- Tačnu površinu parcele;
- Ko su zaista vlasnici parcele;
- Koja je vrsta (namena) zemljišta;
- Koja je kultura zemljišta;
- Da li ima zabeležbi;
- Da li ima terete.
Površina parcele je podatak za koji se zainteresujete već pri prvom čitanju oglasa. Podatak koji u oglasu stoji ne mora biti tačan, a da biste bili sigurni da jeste, morate proveriti u listu nepokretnosti. Najčešća neusaglašenost vezana je za površinu objekata na parceli, ukoliko objekata ima. Dešava se da je samo deo objekta upisan sa upotrebnom dozvolom. Kada je to slučaj, a vi kupujete parcelu sa objektom da biste taj objekat renovirali, imajte u vidu da morate da ozakonite i ostatak objekta da bi bilo po zakonu. Obično se ne računa na ovaj trošak (trošak podrazumeva i plaćanje doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta za kvadraturu koja nije upisana u list nepokretnosti), te je bitno proveriti i površine objekata.
Vlasnici parcele su lica koja su upisana u list nepokretnosti. Kada kupujete parcelu, ugovor potpisujete samo sa vlasnicima koji su upisani u list nepokretnosti. Ukoliko parcelu prodaje jedan od naslednika, a nije jedini koji ima prava na nasledstvo, posavetujte se sa advokatom na koji način se možete obezbediti da ostali mogući naslednici ne potražuju svoj nužni deo nakon vaše kupovine parcele.
Ako parcela ima više vlasnika, a vi kupujete deo parcele od vlasnika tog dela parcele, obavezno tražite da se izvrši parcelacija i da se vaš deo izdvoji kao posebna parcela.
Ovo je savet koji ne treba da preskočite.
Kada kupite samo deo parcele, onda ste u obavezi za sve što radite i gradite da dobijete saglasnost od ostalih vlasnika parcele, i to od onih koji su upisani u list nepokretnosti.
Dodatni problem može se javiti ukoliko već postoji objekat na istoj parceli i da vi ne možete da gradite novi objekat jer planom nije dozvoljeno da se grade dva objekta na istoj parceli.
Vrsta zemljišta određuje se prema važećem planu koji važi za područje gde se parcela nalazi.
Da li je zemljište građevinsko, poljoprivredno, šumsko ili ostalo, zavisi od toga da li je na toj parceli moguća gradnja ili nije.
Gradnja je moguća samo na zemljištu koje je namenjeno da bude građevinsko ili na poljoprivrednom, ukoliko je važećim planom dozvoljena gradnja na poljoprivrednom zemljištu.
O ovome morate voditi računa, naročito ako nemate nameru da vadite informaciju o lokaciji.
Kultura zemljišta je način na koji se koristi zemljište trenutno i može biti od građevinskog do njive ili šume različitih klasa. Pri kupovini parcele čija je vrsta zemljišta građevinska, podatak o tome koja je kultura bitan je u pogledu dodatnih troškova. Trošak može biti značajan i zavisi od procenjene vrednosti parcele i odnosi se na naknadu za promenu namene zemljišta.
Tereti i zabeležbe su stavke u listu nepokretnosti za koje je najbolje da ih nema. Ukoliko ih ima, obavezno saznajte o čemu se radi. Ukoliko ima tereta u vidu hipoteke, raspitajte se o čemu je reč i kako se hipoteka uklanja.
Teret koji se može naći je i službenost prolaza – to je teret koji se odnosi na obavezu vlasnika parcele da za drugu parcelu obezbedi put koji vodi od planirane saobraćajnice do tog placa.
Kod zabeležbi, najčešće se dešava da je neki sudski postupak u toku, recimo promene vlasništva ili tužba naslednika. Ukoliko ima i objekata na parceli, zabeležba može biti i ugovor o doživotnom izdržavanju.
Kopija plana ili/i KTP
Kopija plana je dokument koji izdaje Republički geodetski zavod i predstavlja crtež na kojem su u određenoj razmeri prikazane granice parcele i svi objekti koji su upisani u list nepokretnosti.
Kopija plana nam je značajna jer možemo da vidimo koji su sve objekti upisani, pod kojim brojem i na kom delu parcele da bismo mogli da ih pretražimo u listu nepokretnosti. Dešava se, recimo, da kuća koja je u trenutku kupovine na parceli, nije na istom mestu kao na kopiji plana.
To je slučaj kada je stara kuća srušena, a izgrađena nova sa novim položajem na parceli.
I ako želite da takvu kuću renovirate, morate da pribavite papirologiju kao da ste krenuli od nule da gradite.
Katastarsko-topografski plan izrađuje ovlašćeni geodeta. Kada na licu mesta imamo objekte koji nisu upisani u list nepokretnosti, onda je korisno da se izradi KTP (Katastarsko-topografski plan). KTP je korisno izraditi i u situaciji kada je objekat postavljen na granici parcele, da bi se konstatovalo da li je objekat u celosti samo na jednoj parceli ili delimično prelazi na susednu. U slučaju da objekat prelazi na susednu parcelu, onda ćete morati da rešavate i to ili da rušite objekat, ili da prekrajate granice parcele, što dodatno košta.
Informacija o lokaciji
Informacija o lokaciji je dokument koji izdaje lokalna samouprava, i to Odeljenje za urbanizam (u nekim opštinama je to Sekretarijat, i uglavnom se spaja sa Odeljenjem za građevinske poslove). Za sve beogradske opštine ovaj dokument izdaje Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove. Informacija o lokaciji nije pravno obavezujuća i ne mora da se pribavlja, ali je deo lične karte parcele i daje nekoliko bitnih podataka za parcele koji su vezani za mogućnosti izgradnje:
- Da li je gradnja moguća;
- Položaj i gabarit objekta (koliko kvadrata možete graditi);
- Podatke o postojećoj i planiranoj infrastrukturi;
- Da li postoje specifični zahtevi.
Da li je uopšte moguća gradnja, tj. da li je gradnja dozvoljena prema važećim planovima u zoni gde je parcela, prvi je od podataka. Ako gradnja nije dozvoljena, to će jasno pisati u informaciji o lokaciji.
Postoji još nekoliko uslova koje je potrebno da ispuni parcela da bi bilo moguće na njoj graditi, to je površina parcele, dužina fronta prema ulici i pristup sa saobraćajnice koja je kao takva označena u važećem planu.
Položaj i gabarit objekta zavise od urbanističkih parametara i od položaja regulacionih i građevinskih linija. Urbanistički parametri će odrediti koliko tačno kvadrata možete da gradite i koje spratnosti. Položaj objekta određen je udaljenjem od građevinske parcele. Sve podatke, od urbanističkih parametara do udaljenja, naći ćete u tekstualnom delu Informacije o lokaciji.
Podatke o postojećoj i planiranoj infrastrukturi takođe dobijate u informaciji o lokaciji.
Nećete dobiti detalje, ali u grafičkom prilogu biće označene trase i postojeće i planirane infrastrukture, što vam daje dovoljne informacije za neki uvid u moguće troškove. Ako ne postoji postojeća infrastruktura, može se desiti da imate ogromne troškove koje ne planirate kako biste sebi obezbedili, pre svega, struju, a onda i vodu i kanalizaciju. Da li postoje specifični zahtevi zavisi od postojećeg plana i od toga da li se parcela nalazi u zaštićenom području ili je postojeći objekat na parceli zaštićen i deo zaštićenog kulturnog dobra.
Specifični zahtevi mogu biti i da je obavezno odraditi geomehaniku tla i analizu da li je gradnja moguća kod, recimo, klizišta ili područja nepogodnih za gradnju. Specifični zahtevi poskupljuju gradnju i komplikuju dokumentaciju koja je potrebna, i to sa rizikom da se ne dobije dozvola za gradnju.
Informacija o lokaciji može biti komplikovana za tumačenje ukoliko nemate bar neko predznanje, pa je poželjno da se posavetujete sa arhitektom.
Zaključak
Kupovina parcele za izgradnju kuće zahteva više od pronalaska „povoljnog placa na dobrom mestu“. Da ponovimo da je neophodno da se pre donošenja odluke o kupovini detaljno prouče tri ključna dokumenta:
List nepokretnosti, Kopija plana ili Katastarsko-topografski plan i Informacija o lokaciji. Svaki od njih pruža informacije koje mogu bitno uticati na izvodljivost i ukupne troškove buduće izgradnje, kao i na pravnu sigurnost vlasništva. Zanemarivanje ovih dokumenata može dovesti do nepredviđenih komplikacija – od nemogućnosti gradnje i dodatnih troškova legalizacije do potencijalnih vlasničkih sporova. Stoga je savet svakom kupcu da, osim što proveri površinu i lokaciju, obavezno sagleda i sve pravne, urbanističke i tehničke aspekte kroz navedene dokumente, po mogućstvu uz pomoć stručnog lica. Takvim pristupom smanjuje se rizik, a investicija u budući dom postaje sigurnija i održivija.
Autor teksta: Aleksandra Koneski Mladenović, d.i.a.